房地产行业趋势分析 - 房地产行业经过40-50年发展后将进入萎缩阶段 多位商界领袖如王健林已提前预判并采取行动 [2] - 万达集团自2017年起持续出售资产 包括77家酒店和48座万达广场100%股权 加速向轻资产转型 [2] 房地产市场现状 - 1-7月全国新建商品房销售面积同比下降4.0% 深圳等城市房价跌幅达10%-30% [4] - 二手房市场流动性急剧下降 一线城市挂牌量超十万套 全国总量达730万套 [8] - 核心区学区房价格较峰值下跌30% 三四线城市房产更难变现 [7][8] 影响房价的多重因素 - 居民收入下降 疫情后全球经济低迷导致企业订单减少 打工人收入降低 [4] - 人口结构变化 老年人口增至3.1亿 未来十年每年超2000万人退休 新生人口持续下降 [5] - 年轻人购房观念转变 租房结婚和不婚不育现象增加 租售同权政策降低购房需求 [7] - 经济下行压力导致购房信心不足 即使有首付能力也推迟购房计划 [7] 持房成本上升 - 多套房持有者面临物业费、取暖费等固定支出 [9] - 住房租赁条例实施后房东税可能落地 税务信息将更透明 [9] - 未来房产税实施将增加多套房家庭的持有压力 [10] 应对策略 - 刚需购房者可择机入市 享受当前优惠折扣和低贷款利率 [12] - 投资性购房需谨慎 未来仅有极小部分房产具有投资价值 [12] - 多套房持有者应优化资产配置 及时处置劣质资产 [13]