市场现状 - 2024年全国商品房销售面积跌至7.5亿平方米，较2021年峰值水平腰斩 [1] - 全国广义库存面积超120亿平方米，按当前销售速度需7年消化 [1] - 2024年前10个月房地产开发投资同比下降10.3%，地方政府土地出让金缩水31.8% [1] 税费政策调整 - 首套房契税标准调整：140平方米以下按1%征收，140平方米以上降至1.5%；二套房统一按2%征收，一线城市同步执行 [3] - 个人销售住房满2年免征增值税，非普通住宅增值税全面取消，北京500万二手房可省税费25万元 [4] - 土地增值税预征率下调：东部省份从2%降至1.5%，中西部最低0.5% [4] 金融政策支持 - 房贷利率允许协商调整加点幅度，重定价周期可灵活调整 [5] - 首套及二套房首付比例统一降至15%，100万房产首付仅需15万 [6] - 央行对保障房贷款提供100%贴息支持 [7] - 开发贷及信托贷款展期政策延长至2026年底 [8] 地方政策创新 - 北上广深取消普通住宅标准，上海200平方米住房享受普通住宅待遇 [9] - 2024年12月杭州新房去化周期降至5.4个月，成都降至5.2个月，显著低于全国平均的21.3个月 [9] 保障房建设进展 - "十四五"期间全国计划筹建保障性住房650万套 [12] - 2026年深圳、杭州等城市保障房供应占比或超40% [12] - 长租房试点推行10年期合同，年租金涨幅限制在3%以内 [12] 房地产税试点动态 - 上海房产税收入占税收总额1.45%，针对新购二套房及非户籍首套房 [13] - 重庆对"三无人员"第二套房征收0.5%-1.2%税率 [13] - 2026年预计新增10个试点城市，实施分级税率制度，超标房产税率或提至1.5% [13] 行业格局演变 - 2025年上半年20家代表房企90%销售额集中于一、二线城市 [14] - 部分房企实施业务转型：衢州发展收购先导电子科技进军半导体材料，冠城大通剥离地产业务专注电磁线与新能源 [14] - 品质成为竞争核心：成都某楼盘绿化率达45%且配套社区医疗与健身设施，开盘去化率超90%；头部房企推广绿色建筑技术降低30%物业费 [15] 市场趋势展望 - 2026年一线城市房价预计筑底，深圳、杭州等地出现首付15%+利率3.5%的购房窗口期 [17] - 2024年四季度成都、长沙等城市二手房挂牌量同比下降20%，市场呈现回暖迹象 [17] - 三四线城市租金收益率或跌破2%，多套房持有者需考虑以租代售或改造民宿策略 [17]