政策监管动态 - 广州即将出台住宅报建新规，严厉打击“偷面积”行为，明确规定未取得《建设工程规划许可证》的项目需按新标准报建，已获批项目可沿用原方案 [2] - 广州相关部门已加强对项目报建的审批力度，通过对建筑单位图纸的从严审核确保设计合规，此举导致此前120%至130%的超高得房率基本难以实现 [2] - 政策直指飘窗内凹设计、花池私改等乱象，部分地方过去因卖地压力对“偷面积”现象监管宽松，如今相关部门加大了批后监管力度，开发商操作明显收紧 [2][7] 市场现象与产品演变 - 近两年广州市场出现得房率超过100%甚至120%的房子，成为开发商重要卖点 [3] - 2023年11月《广州市建筑工程容积率计算办法》实施后，阳台面积占比从15%提升至20%，飘窗深度从60厘米扩展至80厘米，并允许设置一个主景观阳台，市场逐步催生出一批得房率超100%的新规产品 [5] - 部分开发商为追求高得房率衍生出灰色操作，例如将承重结构伪装成“装饰柱”、压缩天井尺寸（部分从2.4米缩至1.4米）、将高层建筑花池违规改为阳台等，造成安全隐患 [7] 市场表现与影响 - 高得房率新规项目市场表现强劲：广州6月共有11个新规项目入市，推货量占全市六成，认购量约占全市九成，新规项目整体去化率较旧规项目高出30个百分点，首开新规项目去化率多在四成以上 [5] - 具体新规项目去化率亮眼：例如广州地铁珑曜上城、龙湖亚伦・央璟颂、绿城玉海棠等产品，入市两个月内去化率均超过70% [9] - 高得房率项目对存量市场造成冲击：2020-2021年高价拿地但未赶上新规的开发商项目“未售先过时”，2025年7月广州新房网签4787套，环比下跌29.6%，部分原因是存量新房去化受阻 [9] - 典型案例显示价量冲击：2024年5月，得房率超100%的保利燕语堂悦项目开盘后，附近得房率80%的翠城花园二手房连续两月零成交，随后均价从5.5万元/平方米降至4.2万元/平方米 [9] 开发商策略与市场数据 - 部分开发商已开始调整设计以应对审批收紧，例如越秀云萃项目加推楼栋由22层减为21层以保证使用率，并取消原设计中的天井以减少赠送空间 [11] - 审批尺度变严可能导致开发商报规、拿地积极性降低，转向观望 [11] - 截至8月19日，广州二手房挂牌量超过14万套，其中楼龄15年以内的房源仅3.28万套，楼龄15年以上房源占比超70%，这些房源得房率普遍在70%至80% [8] - 表格数据显示多个高得房率项目市场表现：例如保利天奕（实用率120%，去化率63%）、广州地铁地产·珑耀上城（实用率130%，去化率75%）、龙湖亚伦央璟AGT（实用率110-130%，去化率72%）等 [11]