行业概况 - 全球低利率环境下美国10年期国债收益率4% 香港港元定存利率1%-2% 国内存款利率普遍进入"1字头" 银行理财收益率2%-3% 推动REITs成为市场新宠 [2] - 国内公募REITs发展迅速 截至8月14日已有73只上市 合计规模2000亿元人民币 数量超越香港新加坡日本成为亚洲第一 [2] - 香港REITs市场成熟 提供6%-9%稳定股息收益率 领展房托作为亚洲规模最大REITs代表 若进入降息周期具备资本增值潜力 [3] 产品特性 - H-REITs五大优势：强制90%收入分配带来稳定股息 租金收入保障稳健回报 上市交易提供高流动性 多元化物业组合分散风险 租金随通胀调整具备抗通胀属性 [6] - 香港市场现存11只上市H-REITs 领展房托为2005年首家上市 目前亚洲规模最大 管理人领展资产管理有限公司具备全链条专业体系 [6][8] 标杆企业表现 - 领展房托持有12项内地物业组合 总价值2260亿港元 覆盖零售/停车场/办公室/物流物业 分布香港内地及澳新英三国 [8] - 上市20年坚持100%可分派收入分红 年化回报率11% 可分派总额年化增长7.1% 2024/2025财年可分派总额70.25亿港元同比增长4.6% 每单位分派272.34港仙增3.7% [9] - 香港物业租用率97.8%超行业水平 澳大利亚物业租用率99%商户销售增7.7% 新加坡物业租用率99.6%续租租金调整率17.8% [12] - 完成100个资产优化项目平均回报率18% 出售57项资产非杠杆总内部回报率21% 20年间物业估值增长5.7倍 基金单位价值增长3倍 [14] 政策机遇 - 中国证监会2024年4月宣布将REITs纳入沪深港通 两地监管机构持续推动互联互通 预计吸引指数基金/ETF/养老金等长线资金及南下高股息偏好资金 [10][11] - 领展房托日均换手率0.4% 日均成交额3.66亿港元 日均市值918亿港元 纳入港股通预期强烈 [11] - 南方东英推出首只亚太REITs ETF(3447HK) 追踪50只优质亚太REITs 显示市场配置热情升温 [11] 运营策略 - 通过资产提升项目实现有机增长(如秀茂坪商场翻新) 配合并购处置实现非有机增长 形成"两条腿走路"发展模式 [14] - 美联储降息改善融资环境 领展平均借贷成本从3.8%降至3.6% 同时提升收租资产资本增值潜力 创造"股息+增值"双重收益 [9]