房地产市场现状 - 2025年下半年一线城市房价普遍下跌30% 深圳南山科技园次新房价格遭遇腰斩 [1] - 全国住房总量超过6亿栋 足够容纳30亿人居住 远超14亿人口实际需求 [3] - 00后比90后少4700万人 00-10后比80-90后少1.1亿人 [3] 供需结构变化 - 城镇化率接近70% 新增购房需求大幅减少 [3] - 2026年全国小学生预计减少263万人 需求端持续萎缩 [3] - 百城二手房市场挂牌量突破300万套 90后购房意愿明显降低 [5] 政策与制度变革 - 保障房和商品房双轨制建立 五年计划推出600万套保障房 [3] - 北京保障房租金低于市场价30% 对商品房需求形成分流 [3] - 现房销售占比从2020年10.5%大幅升至2024年26.5% [3] 市场发展趋势 - 房贷利率跌破3% 未来有进一步下降空间 [5] - 一线城市限购进一步放开 非核心区域已放开 核心区域预计松动 [5] - 一线城市房价收入比高达40以上 下跌速度可能加快 [5] 结构性机会领域 - 改造老小区位于城市核心地段 医疗交通商超学区配套齐全 [8] - 一线城市地铁口次新房租金回报率超过3.5% [8] - 智能系统完善的新房和次新房成为抗跌硬通货 [8] 市场机制转变 - 期房销售逐步退出历史舞台 现房销售占比持续提升 [3] - 市场从卖方市场彻底转变为买方市场 [5] - 大中城市旧改全面提速 一线城市中心区老旧小区纳入拆迁范围 [5]