交易概述 - 山顶歌赋山道15号大宅以7.9亿港元成交，该物业2016年买入价为21亿港元，贬值13.1亿港元，跌幅达62.4% [2][3] - 物业呎价约为4.37万港元，而2016年买入时楼面呎价高达22.74万港元 [3][4] - 物业实用面积为1.8万平方呎，配套近1万平方呎花园和2788平方呎停车位 [3] 交易背景与过程 - 该房源于2023年因财务问题被东亚银行接管，沦为银主盘 [3] - 出售过程异常艰难，从2023年8月首次公布销售安排开始，历经近两年反复延期 [5] - 接管人于2025年1月将意向价下调到7亿至8亿港元区间，最终在8月19日以7.9亿港元成交 [5] - 物业于2019年已取得入伙纸，但改建工程仍未完成，出售时部分区域呈现荒废状态 [6] 市场环境分析 - 香港豪宅市场整体自2021年见顶后普遍下跌约30%，部分豪宅跌幅在35%至40% [3] - 银主盘在市场价格基础上会额外折让15%至20% [3] - 此次个案跌幅超过60%，属于“银行急售+特殊个盘”双重因素叠加 [3] - 豪宅定价逻辑已由“地标溢价”转向“现金流与风险折现”，单幢超大户型因流动性差、维护成本高，议价权完全在买方手里 [7] - 即便香港在2024年全面“撤辣”，成交价仍徘徊底部，超级豪宅的溢价故事难再复制 [7] 业主相关资产变动 - 业主陈红天自2015年起在香港大手笔购入物业，涉及金额约69.87亿港元 [9] - 红磡祥祺中心（原One HarbourGate东座）于2016年以45亿港元购入，2024年12月以26.5亿港元售出，较购入价贬值18.5亿港元，跌幅达41.1% [11] - 山顶司徒拔道53号傲璇单位在2023年9月以约4.2亿港元售出，较6.8亿港元的公开招标价下降约38% [12] - 中半山嘉富丽苑1座低层B室于今年7月被银主以6455万港元出售 [13] - 陈红天的资产扩张期主要集中在2015至2017年，三年内在中国香港和英国的物业投资总额达近百亿港元，且高度依赖银行融资 [13] 行业警示与启示 - 2015年至2017年期间以银行贷款扩张、创纪录价收购豪宅的模式，在利率和资产估值双杀下，极易触发“违约—接管—折价”的连锁反应 [16] - 对其他企业而言，降低杠杆、避免交叉担保和保持利息覆盖缓冲，是穿越周期的关键 [16]