交易概述 - 香港山顶歌赋山道15号大宅以7.9亿港元成交，较2016年买入价21亿港元贬值13.1亿港元，跌幅达62.4% [2] - 该物业实用面积为1.8万平方呎，配套近1万平方呎花园和2788平方呎停车位，成交呎价约4.37万港元 [2] - 该房源于2023年因财务问题被东亚银行接管，沦为银主盘，历经近两年反复招标延期后售出 [2][4] 历史背景与物业规格 - 2016年6月，该物业以21亿港元成交，楼面呎价高达22.74万港元，创下全港呎价新高 [3] - 物业为3层独立屋及3层地库设计，采用六房六套间隔，原计划进行高端改建自住 [3] - 物业于2019年取得入住许可证，但出售时改建工程仍未完成，部分区域呈现荒废状态 [4] 市场环境分析 - 香港豪宅市场自2021年见顶后普遍下跌约30%，部分豪宅跌幅在35%至40% [2] - 银主盘在市场下跌基础上会额外折让15%至20%，本次交易跌幅超60%属于银行急售与特殊个盘双重叠加 [2] - 豪宅定价逻辑已由地标溢价转向现金流与风险折现，单幢超大户型的流动性差和维护成本高导致议价权在买方手中 [4] 业主其他资产变动 - 业主陈红天2016年7月以45亿港元购入红磡祥祺中心，该写字楼于2024年12月以26.5亿港元售出，较购入价贬值18.5亿港元，跌幅达41.1% [5] - 其持有的山顶司徒拔道53号傲璇单位在2023年9月以约4.2亿港元售出，较6.8亿港元招标价下降约38% [5] - 2024年7月，陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑1座低层B室被银主以6455万港元出售 [5] 资产扩张与财务状况 - 陈红天的资产扩张期集中在2015至2017年，期间在香港和英国的物业投资总额达近百亿港元，高度依赖银行融资 [6] - 2018年后因房地产市场调整等因素，资产价值持续缩水，其曾以335亿元身家排在《2022胡润全球房地产企业家榜》第41位 [6][9] - 作为华南城的主要投资者之一，该公司负债609亿港元并于2024年8月被香港法院颁布清盘令 [10]