交易概述 - 深圳祥祺集团主席陈红天或相关人士持有的香港山顶歌赋山道15号大宅，于2025年8月19日以7.9亿港元成交 [2][7] - 该物业2016年买入价为21亿港元，此次交易贬值13.1亿港元，跌幅达62.4% [3] - 该物业因财务问题于2023年被东亚银行接管，沦为银主盘，历经近两年反复延期招标后才最终售出 [3][6][7] 物业详情 - 物业实用面积为1.8万平方呎，配套近1万平方呎花园和2788平方呎停车位 [3] - 2016年买入时楼面呎价高达22.74万港元，成交时呎价约4.37万港元 [3] - 物业为3层独立屋及3层地库，采用六房六套间隔设计，但出售时改建工程仍未完成，部分区域呈现荒废状态 [5][8] 市场背景与影响 - 香港豪宅市场整体自2021年见顶后普遍下跌约30%，部分豪宅跌幅在35%至40% [4] - 银主盘在市场折价基础上会额外再折让15%至20% [4] - 此次交易跌幅超过60%，属于"银行急售+特殊个盘"双重因素叠加，亏损额甚至超过了今年九龙半山超级豪宅缇外院墅C栋10亿港元的成交价 [4][9] - 豪宅定价逻辑已由"地标溢价"转向"现金流与风险折现"，单幢超大户型因流动性差、维护成本高，议价权完全在买方手里 [9] 业主相关资产变动 - 陈红天自2015年起在香港大手笔购入物业，涉及金额约69.87亿港元 [11] - 其持有的红磡祥祺中心A座及B座商厦，于2024年12月被香港都会大学以26.5亿港元购入，较2016年45亿港元的购入价贬值18.5亿港元，跌幅达41.1% [13] - 其持有的山顶司徒拔道53号傲璇单位在2023年9月以约4.2亿港元售出，较6.8亿港元的公开招标价下降约38% [13] - 陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑1座低层B室于2024年7月被银主以6455万港元出售 [14] - 陈红天的资产扩张期主要集中在2015至2017年，三年内在中国香港和英国的物业投资总额达近百亿港元，且高度依赖银行融资 [14]