文章核心观点 - 中国房地产市场正经历从高速增长向高质量发展的结构性调整，表现为一场全方位、多层次的抛售潮，这是市场回归理性和居住属性的必然过程 [2][3][10] 市场数据表现 - 2025年第二季度全国50个重点城市二手房挂牌量同比激增28.7%，创近五年新高 [2] - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下降12.3%，其中一线城市降8.1%，二线降11.7%，三四线降15.6% [3] - 2025年6月一线城市新建商品住宅价格同比下降0.8%，二手住宅价格同比下降2.3%；二线城市新建商品住宅价格同比下降2.1%，二手住宅价格同比下降3.7%；三线城市新建商品住宅价格同比下降3.2%，二手住宅价格同比下降5.1% [10] 政策影响分析 - “房住不炒”政策定位明确，深刻影响市场参与者行为 [6] - 2025年6月全国房地产贷款余额同比增长仅3.2%，创2009年以来新低，银行贷款利率普遍上浮15%-20% [7] - 房地产税于2025年3月在11个城市试点，上海对第二套及以上住房按评估价值0.5%-1.5%征税，试点首月征收约21.3亿元，涉及约15.7万户家庭 [9] 市场心态与行为转变 - 克而瑞调查显示67%的多套房持有者考虑出售至少一套非自住房产以缓解财务压力 [7] - 北京某大型中介机构称约40%客户为出售非自住房产的投资者，较去年同期增15个百分点，其中近六成表示将逐步退出房地产投资市场 [11] - 中国人民大学报告显示35.2%受访者认同“房住不炒”理念，较2023年提高11.7个百分点；仅18.6%受访者愿将购房作为主要投资渠道，较2023年下降14.3个百分点 [10] 购房者议价能力变化 - 上海链家数据显示2025年第二季度上海二手房成交价与挂牌价平均差距为8.7%，较2024年同期扩大3.2个百分点 [12] - 一线城市100平米住宅均价较2023年高点下调约5%-10%，对应购房成本降低50-100万元 [13] - 2025年上半年一线城市“卖一买一”改善型置换交易占比达41.3%，较2024年同期提高7.5个百分点 [13] 行业长期发展趋势 - 中国社科院预测未来三年一二线城市房价总体平稳，部分三四线城市或面临5%-15%调整压力 [10] - 投资逻辑将从追求资本增值转向注重租金收益和服务价值，更加理性和多元化 [15] - 到2030年中国城镇化率将达70%左右，年均新增城镇人口约800万人，为市场提供持续人口支撑，但房地产将不再作为经济增长主要引擎 [15]