政策监管动态 - 广州即将出台住宅报建新规，严厉打击“偷面积”行为，针对飘窗内凹设计、花池私改等乱象 [1] - 新规明确规定未取得《建设工程规划许可证》的项目需按新标准报建，已获批项目可沿用原方案 [1] - 相关部门已加强对项目报建的审批力度，通过对建筑单位图纸的从严审核确保设计符合规范 [1] - 审核变严后，基本难以实现此前120%～130%的超高得房率 [1] - 开发商“偷面积”的灰色操作明显收紧，相关部门加大了批后监管力度 [6] 高得房率产品的市场影响 - 广州市场近两年出现得房率超过100%甚至120%的房子，成为开发商重要卖点 [2] - 高得房率新规项目市场表现亮眼，例如广州6月新规项目整体去化率较旧规项目高出30个百分点，首开新规项目去化率多在四成以上 [5] - 高得房率项目对存量新房及二手房市场造成冲击，导致2020-2021年高价拿地项目“未售先过时” [7] - 具体案例显示，保利燕语堂悦项目（得房率超100%）开盘后，附近翠城花园（得房率80%）二手房连续两月零成交，均价从5.5万元/平方米降至4.2万元/平方米 [7] - 据克而瑞数据，多个新规产品如广州地铁珑曜上城、龙湖亚伦・央璟颂等，入市两个月内去化率均超过70% [7] 开发商策略与产品设计演变 - 高得房率竞赛催生灰色操作，如将承重柱伪装成“装饰柱”规避面积计算，压缩天井尺寸（部分从2.4米缩至1.4米）增加户型数量 [6] - 审批尺度变严可能导致开发商报规、拿地积极性降低，转向观望 [9] - 部分新项目已在设计层面调整，如越秀云萃加推楼栋由22层变为21层以减少一层保证使用率，并取消原设计中的天井以削减窗台赠送空间 [9] - 高得房率产品受市场青睐，表格数据显示多个项目实用率在110%-140%之间，网签去化率在63%-75% [9] 政策历史背景 - 广州提高得房率的举措源于2023年11月出台的《广州市建筑工程容积率计算办法》 [5] - 该办法将阳台面积占比从15%提升至20%，飘窗深度从60厘米扩展至80厘米，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台且不限制其进深 [5] - 办法实施后市场逐步催生出一批得房率超100%的新规产品 [5]