业绩表现 - 2025上半年收入同比下降18.8%至95.5亿港元，主要受物业销售入账及其他收入下跌影响 [1] - 核心净利润同比下降44.4%至30.5亿港元，主要由于毛利率下跌及2024上半年政府收回土地的一次性补偿收益10.6亿港元缺失 [1] - 半年每股派息维持在0.5港元，核心派息比率同比上升34.7个百分点至79.4% [1] 物业开发业务 - 物业开发收入同比下降18.9%至40.1亿港元，税前利润同比下降76.7%至3.4亿港元，受2024年农地征收收益缺失及开发利润率下跌影响 [1] - 截至2025上半年已售未结金额约127亿港元，其中66%将于下半年结转入账，预期结转毛利率维持在15-20% [1] - 下半年计划推出十个香港住宅项目共计152万平方呎，区域分布较2024年更分散（红磡27%/土瓜湾21%/启德21%/中半山20%），降低对启德片区依赖 [1] 投资物业业务 - 总租金收入同比微跌2.8%至33.6亿港元，出租率稳定在93% [2] - 中环甲级写字楼The Henderson出租率达80%，显著高于同区其他新项目（<20%） [2] - Jane Street预承租新海滨项目1期约22万平方呎，占可出租写字楼面积70% [2] - 预计续租租金仍有小幅下降，中长期增长动力来自The Henderson出租率提升及中环新海滨项目2026-32年分期落成 [2] 业务前景与评级 - 公司核心业务短期风险下降，但中长期存在不确定性：香港启德项目去化与价格波动、内地部分项目亏损、中环新海滨项目回收周期较长 [2] - 目标价上调至25.90港元（基于资产净值折让率由60%调整至55%），维持中性评级 [2]