核心观点 - 英格卡购物中心计划出售中国全部10座荟聚购物中心 首批3座估值160亿元 泰康人寿领投80亿元基金联合多家险资参与接盘 [1][4] - 保险资金持续加码不动产投资 泰康人寿投资性房地产从2020年226.82亿元增长至2024年410.77亿元 增幅81% [2][8] - 险资通过Pre-REITs基金模式投资商业地产 实现风险隔离和资产证券化退出 2022-2024年保险公司在内地商业地产直接投资达93亿美元 [7][11] - 泰康人寿战略调整成效显著 2025年上半年净利润159.98亿元同比增164.56% 同期关闭超400家分支机构降低运营成本 [13][14] 交易详情 - 英格卡拟出售无锡 北京 武汉三座购物中心为首批交易标的 整体估值160亿元 [1] - 交易基金总规模80亿元 泰康人寿认购30亿元 中银三星 中宏 友邦 大都会人寿等险资合计认购30亿元 英格卡认购劣后级20亿元 [4] - 交易计划通过银行融资补充剩余80亿元资金 [4] - 英格卡集团2024财年营收418亿欧元（约3494.23亿元）同比降5.5% 净利润8.06亿欧元（约67.37亿元）同比降46.5% [4] 险资不动产投资模式 - Pre-REITs基金模式可通过优先级/劣后级设计引入银行资金 实现杠杆效应并隔离项目风险 [7] - 基金份额转让或REITs上市比直接处置物业更便捷 可委托第三方专业运营商管理资产 [7] - 险资Pre-REITs基金偏好成熟资产 通过运营优化提升租金收益 持有周期可达10年以上 [7] - 2024年8月泰康人寿参与设立22.34亿元Pre-REITs基金收购北京旧宫万科广场等资产 [5] - 2025年2月万科联合新华保险 大家保险设立16亿元Pre-REITs基金投资厦门保障性租赁住房项目 [7] 行业投资动态 - 2022-2024年保险公司在中国内地商业地产直接投资93亿美元 规模居亚太区首位 [11] - 2025年中国人寿 太平洋人寿等险企公布13笔大额不动产投资 合计新增投资超47亿元 [11] - 大家保险收购上海松江等多座万达广场 阳光人寿接手至少6处万达项目 新华保险收购9座万达广场 [10] - 2025年5月万达打包出售48座万达广场总价500亿元 阳光人寿等险资参与接盘 [10] 公司战略与业绩 - 泰康人寿投资性房地产金额持续增长：2020年226.82亿元 2021年278.53亿元 2022年313.6亿元 2023年363.7亿元 2024年410.77亿元 [8] - 2023年11月泰康保险集团从ESR收购6处物流园总建筑面积35万平米 总代价超20亿元 [8] - 2025年上半年泰康人寿保险业务收入1309.73亿元同比降5.84% 净利润159.98亿元同比增164.56% [13] - 公司净资产收益率14.33% 总资产收益率0.86% 投资收益率1.8% [14] - 2024年至今关闭超400家分支机构 2024年职工现金支出减少5亿元至64亿元 [13] 医养生态布局 - 泰康之家已在全国布局36城44个养老社区项目 服务居民超1.8万人 [16] - 2025年二季度泰康人寿投资41家企业 包括多家置业 养老服务及医疗公司 [16] - 具体投资项目包括：南京泰康之家养老服务公司9.06亿元 广州广泰投资公司17.63亿元 基康湖北医疗不动产公司31.65亿元 [17]