投资下滑 - 全国房地产开发投资同比降11.2% 住宅投资降10.4% 降幅较一季度扩大1.3-1.4个百分点 [2] - 新开工面积连续18个月负增长 上半年同比降21.3% 土地购置面积同比降35.7% [2] - 房地产投资贡献度从2021年28%降至15% 拖累上下游50多个行业 建材订单量降18% 装修客单价降12% 家电零售额增速回落至5% [2][3] 成交缩水 - 全国新建商品住宅销售面积3.8亿平米 同比降3.7% 二季度降6.1% 3-6月单月降幅逐月扩大（3月降2.1%至6月降6.8%） [3] - 政策刺激力度减弱 二季度五年期LPR仅下调10基点至4.1% 前期政策效力基本释放完毕 [3] - 改善型客群持币观望 深圳咨询"新规住宅"客户量环比增40% 但实际成交延迟 [4] 均价下跌 - 全国新建商品住宅销售均价10128元/㎡ 同比增速从一季度1.6%转为-1.6% 环比2024年下半年跌4% [4] - 开发商普遍采取"以价换量"策略 一线城市远郊盘打折15%-20% 二线城市送车位装修 三四线城市出现买房送车位产权 [7] - 降价未能有效激活市场 深圳某楼盘降价10%后转化率从8%降至5% 买涨不买跌心理强化 [7] 库存高企 - 全国商品住宅待售面积40821万平米 较一季度减少1337万平米 但仍相当于约5000万套100㎡住房 [8] - 住房新规加剧新旧库存分化 东北某省会城市去化周期超24个月 深圳上海核心区新规住宅去化周期仅2个月 [8] - 库存问题本质是供需错配 三四线城市供过于求 核心城市优质供给不足 [8] 市场分化 - 一线城市核心区高端改善盘成交占比提升至35% 新房均价环比上涨4.8% 预计未来3年核心区"好房子"价格年涨幅5%-8% [10] - 强二线城市（如合肥、西安、长沙）新房均价环比上涨7.7% 热点板块出现一房难求现象 合肥滨湖新盘中签率仅8% [10] - 核心城市外围区域（如上海嘉定、广州南沙）去化率表现突出 上海嘉定某地铁盘上半年去化率达85% [10] 产品趋势 - 市场需求从"有没有"转向"好不好" 购房者更关注层高不低于3米、全屋飘窗、车位配比1:1.5等硬指标 [4] - "好房子"规模化供应成为去库存关键 需满足改善需求并通过品质溢价稳定价格 [8] - 核心城市中小户型（70-90㎡）配套成熟区域受青睐 远郊盘和老库存需规避 [10]