核心观点 - 万科2025年上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元较上年同期98亿元亏损扩大 但公司通过资产盘活、多元化业务增长及国资支持等措施应对行业调整压力 [1][3][4][9][11] 财务表现 - 营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 其中房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元同比下降31.57% 占比80.2% [1][4] - 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元 较上年同期98亿元亏损扩大 [1] - 房地产开发业务毛利率8.7% 同比上升1.5个百分点 其中开发业务结算毛利率8.1% [6] - 货币资金余额740.02亿元 净负债率90.4%较2024年底上升9.8个百分点 资产负债率73.1%较年初下降0.6个百分点 [9] 业务运营 - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售金额691.1亿元同比下降45.7% 但下降幅度较年初收窄 [4] - 开复工面积294.1万平方米同比下降28.6% 竣工面积521.5万平方米同比下降39.3% [4] - 经营服务业务全口径收入284.2亿元同比增长0.6% 其中物管、租赁住房、物流仓储业务收入分别增长3%、4%、7% 商业业务收入下降10.7% [6] - 长租公寓新增房源超1.1万间 已运营房源超27万间 净新增开业超7000间 [6] - 万纬物流服务收入同比增长超42% 毛利率提升2.4个百分点 [6] 资产盘活与融资 - 通过存量盘活优化和新增产能95.2亿元 回款57.5亿元 2023年以来累计盘活项目64个涉及可售货值约785亿元 新增销售约226亿元 [8] - 出售0.61%库存股获得4.8亿元资金 [8] - 有息负债3642.6亿元占总资产30.5% 其中一年内到期1553.7亿元占比42.7% [9] - 深铁集团提供股东借款238.8亿元利率2.34% 上半年新增融资和再融资249亿元境内综合成本3.39% [9] - 经营性物业贷款余额494.7亿元 加快资产证券化进程如中金印力消费REIT出租率接近99% [10] - 2027年前无境外公开债到期 境内债规模约264亿元 [10] 战略合作与创新 - 与深铁集团融合发展 在住房租赁领域签署合作框架协议 推出"轨道+物流"机器人配送试点项目 [11] - 成立万新金石住房租赁基金与中信等机构合作推动业务由重变轻 [10] - 借助政府支持性政策通过商改住、规划优化等方式推动项目解题 [7] 市场反应 - 8月25日万科A股涨停报7.22元 港股上涨超11%报5.75港元 [11] 行业背景 - 百城二手住宅价格累计下跌3.60% 6月环比下跌0.75% [5] - 房地产行业深度调整 高价土地与房价不匹配导致项目亏损风险 [5] - 预售制度下销售与交房结算存在2年时滞 土地获取至预收款项周期可达2.5-3年 [5]