核心观点 - 上海市出台楼市新政全面松绑外环外住房限购 降低购房成本 释放住房需求 助力"金九银十"销售旺季 [3][4][6][10][11] 限购政策调整 - 沪籍居民及单身人士在外环外购房不限套数 非沪籍人士仅需满足1年个税或社保即可在外环外不限购 [3][6][7] - 成年单身人士视同家庭执行限购政策 直接增加"房票"数量 促进职住平衡 [7] - 外环外区域为成交主力 新建商品住宅外环外成交占比超60% 二手房外环外成交占比约51% [6] 购房成本优化 - 公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 [9] - 支持提取公积金支付首付款且不影响贷款额度 覆盖约60%新建绿色建筑 [9][10] - 取消首套与二套商业贷款利率区分 以200万元30年商贷为例 非差异化地区二套房月供减少439元 [10] 税收政策完善 - 非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [8] - 房产税优惠政策于2025年1月1日起实施 [8] 市场影响预期 - 政策精准降低外环外新房库存去化压力 促进一二手房置换链条顺畅 [6][7] - 新政结合"金九银十"传统销售旺季 预计提升市场交易活跃度及成交成色 [4][10][11]