政策核心调整 - 上海发布房地产新政 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项调整 自8月26日起施行 [1] - 央行上海总部同步调整商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套和二套住房 [1] - 市场普遍认为政策将有效释放购房需求 缓解资金压力 改善性需求有望集中释放 [1] 公积金政策优化 - 公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 拓宽首付筹措渠道 [2] - 允许"又提又贷"并行 提取公积金支付首付款同时可申请公积金贷款且额度不受影响 [3] - 绿色建筑与公积金优惠挂钩 当前绿色建筑占全市新房比重约60% [3] 商业贷款政策调整 - 商业性个人住房贷款不再区分首套和二套 利率根据市场利率定价自律机制 银行经营状况和客户风险状况等因素确定 [4] - 二套房利率有望回落 与首套趋同 贷款100万元期限30年 二套房利率从3.45%降至3.05% 总还款额从161万元下降至153万元 月供减少约200元 [4] - 房贷利率统一降至LPR-45BP 原先临港新片区及六个郊区执行二套LPR-25BP 核心区为LPR-5BP [4] 银行层面影响 - 银行间利率竞争或将加剧 对风险管理提出更高要求 可能出现更灵活的浮动利率模式 [5] - 银行不需要再区分首套房和二套房 而是根据借款人资信状况等综合确定利率 [5] - 短期挑战在于风险识别难度上升 长期或推动银行建立更精细化的客户分层与抵押物估值体系 [5] - 未来银行定价核心锚点转向客户风险水平 抵押物质量和市场环境三大维度 [6] 市场反应与预期 - 新政后咨询量明显增多 改善型买家尤其活跃 新房和二手房咨询量增加 [7] - 购房者表示政策降低资金压力 加快置换节奏 [7] - 业内预计下半年上海楼市成交量温和回升 房价快速上行概率不大 呈现"量升价稳"效果 [7] - 新政可能在"金九银十"推动成交高潮 被视为近年来最佳购房窗口期 [7]