新政核心内容 - 上海六部门联合印发房地产优化措施通知 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项调整 自8月26日起施行 [1] - 新政旨在释放购房需求 缓解资金压力 改善性需求有望集中释放 [1] - 央行上海总部同步调整商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套和二套住房 [1] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% [2] - 首套贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [2] - 二套贷款额度从130万元提高至149.5万元 家庭可增加24万元贷款额度 [2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 缩短筹款周期 [2] - 允许"又提又贷" 提取公积金支付首付款同时可申请公积金贷款且额度不受影响 [3] - 绿色建筑占全市新房比重约60% 政策惠及面广 [3] 商业贷款政策调整 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套住房 [4] - 银行根据经营状况和客户风险状况等因素确定具体利率水平 [4] - 二套房利率有望回落与首套趋同 改善性需求迎利好 [4] - 贷款100万元期限30年 二套房利率从3.45%降至3.05% 总还款额从161万元下降至153万元 月供减少约200元 [4] - 利率统一降至LPR-45BP 减少利息支出 [4] 银行利率定价机制变化 - 房贷定价核心锚点转向客户风险水平 抵押物质量和市场环境三大维度 [6] - 客户风险水平包括信用评分 收入与负债比例以及职业稳定性 [6] - 抵押物质量参考评估价与实际成交价比 房屋年龄及区域流动性 [6] - 市场环境考虑LPR波动幅度和区域供需关系 [6] - 银行需建立更精细化客户分层与抵押物估值体系 [5] 市场反应与预期 - 新政后咨询量明显增多 改善型买家尤其活跃 [7] - 购房者加快置换节奏 刚需购房者资金压力减轻 [7] - 下半年楼市成交量有望温和回升 房价快速上行概率不大 [7] - 新房供应节奏加快 地段优越户型合理房源将率先回暖 [7] - 新政预计在"金九银十"推动成交高潮 [7] 历史利率对比 - 2016年至2022年首套房利率区间4.22%到5.09% 二套房利率区间5.25%到5.57% [6] - 套数利率差异普遍在0.5至0.6个百分点之间 [6] - 此前上海首套商业房贷利率为3.05% 核心区二套利率为3.45% 相差40个基点 [6]