政策核心内容 - 上海市六部门联合发布房地产新政 自2025年8月26日起实施[2] - 政策包含四大方面：限购调整 公积金优化 信贷政策调整 房产税完善[2] 限购政策调整 - 沪籍家庭及单身人士外环外取消限购 外环内限购2套维持不变[4][5] - 非沪籍家庭及成年单身人士缴纳社保/个税满1年可在外环外不限购[5] - 非沪籍人士外环内购房需连续缴纳社保/个税满3年且限购1套[5] 公积金政策优化 - 首套房最高贷款额度从160万元提升至184万元[5] - 多子女家庭首套房公积金额度从192万元提高至216万元[5] - 二套房最高贷款额度从130万元增至149.5万元[5] - 支持提取公积金支付首付款并允许"又提又贷"[5] 商业贷款政策 - 取消首套与二套房利率区分 均按首套房标准执行[6] 房产税调整 - 非沪籍家庭首套房免征房产税[6] - 非沪籍家庭二套及以上房产享受人均60平方米免征面积[6] 政策背景与影响 - 新政紧随北京政策出台 符合市场预期[7] - 外环外取消限购有望释放积压购房需求[8] - 政策有助于缓解外环外库存压力但房价大涨可能性较低[9] - 上海利率处于低位且房价调整已较充分[8] 行业现状分析 - 2025年1-7月全国新建商品房销售面积5.16亿平方米同比下降4.0%[11] - 同期新建商品房销售额4.96万亿元同比下降6.5%[11] - 新房成交量较2021年18万亿峰值已腰斩[11] - 部分企业面临经营困境 国企投资更趋谨慎[11] 政策展望 - 楼市调整将经历漫长过程[12] - 政策工具箱仍有储备但强刺激概率较低[14] - 市场回暖主要依赖宏观经济形势[14]