政策核心内容 - 上海六部门联合印发房地产新政 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 自2025年8月26日起施行[1] - 缴满一年社保后外环线以外不限购套数 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 公积金贷款额度最高增至216万元 非户籍首套免征房产税 二套按人均60平方米计算扣除[3] - 北京8月8日发布政策 符合条件家庭在五环外购买商品住房时取消套数限制 京籍家庭或连续缴纳2年以上社保个税的非京籍家庭资格达标后可按需购房[3] 市场反应 - A股房地产板块大涨 万通发展涨停 深深房A涨9.27% 万科A涨9.15% 荣盛发展涨6.94% 金地集团涨6.53%[2] - 万科A市值达854.24亿元 保利发展市值993.55亿元 招商蛇口市值852.62亿元[2] - 铁矿石 热卷和螺纹钢等期货价格出现不同程度上涨 螺纹钢期价受地产政策利好推动[7] 政策影响分析 - 上海政策力度超过北京 对改善外环外市场成交压力作用重大 直接激活上海外环内外潜在的改善性购房需求[3][4] - 政策形成全国性宽松氛围 北京五环外不限购 深圳五环外社保年限降至1年 叠加多地购房补贴和公积金贷款额度提升[4] - 上海取消房贷利率首套与二套区分 若全国推广预计可降低居民利息支出约1500亿元/年[5] - 上海外环外宅地溢价率从5%升至12% 万科以15%溢价竞得青浦地块 郊区库存去化周期从18个月缩短至12个月[5] 行业基本面变化 - 龙头房企基本面边际改善 万科在市场下行周期中保持较强现金生成能力 与碧桂园等达成债务重组方案[4] - 市场预期从悲观转向博弈修复 万科等A股动态市盈率显著低于行业均值 公募基金地产持仓比例降至历史低位[4] - 北向资金单日净买入地产股超30亿元 创年内新高[4] 结构性机会 - 短期配置优先关注核心城市优质房企 物管龙头 以及受益政策松绑的建材 家电行业[6] - 长期布局跟踪城中村改造 保障性住房政策红利 提前布局城市更新REITs 租赁住房等资产[6] - 房地产销售端量价回升可能向链条上游传导 带动开工和施工环节改善用钢环境[7][8]