政策调整内容 - 上海六部门联合印发房地产新政通知 调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷 完善个人住房房产税 自2025年8月26日起施行[1] - 缴满一年社保后外环线以外不限购套数 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 公积金贷款额度最高增至216万元 非户籍首套免征房产税 二套按人均60平方米计算扣除[3] - 北京同步调整楼市政策 五环外取消套数限制 需连续缴纳2年以上社保或个税[3] - 上海政策力度超过北京 直接激活外环内外改善性购房需求 深圳将五环外社保年限降至1年 形成全国性政策联动效应[4] 市场反应表现 - A股房地产板块大幅上涨 万通发展涨停(9.99%) 深深房A涨9.27% 万科A涨9.15% 荣盛发展涨6.94% 金地集团涨6.53%[1][2] - 头部房企市值表现突出 万科A市值854.24亿元 保利发展市值993.55亿元 招商蛇口市值852.62亿元[2] - 铁矿石 热卷 螺纹钢等期货品种同步上涨 受地产政策利好情绪推动[7] - 北向资金单日净买入地产股超30亿元 创年内新高[4] 行业影响分析 - 政策推动供需结构重塑 需求端激活改善链条 供给端倒逼品质升级 外环外宅地溢价率从5%升至12%[5] - 郊区库存去化加速 上海远郊库存去化周期从18个月缩短至12个月 但金山 崇明等区域仍面临去库压力[5] - 金融政策创新突破 上海取消房贷利率首套与二套区分 若全国推广预计年降居民利息支出1500亿元[5] - 房企基本面边际改善 万科保持较强现金生成能力 与碧桂园达成债务重组方案 推动行业化债进入新阶段[4] 投资机会展望 - 房地产市场处于政策底向市场底传导进程 建议关注核心城市优质房企 物管龙头 政策松绑受益的建材 家电行业[6] - 长期布局可跟踪城中村改造 保障性住房政策红利 提前布局城市更新REITs 租赁住房等资产[6] - 螺纹钢期价短期受情绪推动上涨 中期需观察房地产销售端量价变化 若传导至开工施工环节将改善用钢环境[7][8]