政策调整核心内容 - 上海于8月25日优化调整房地产市场政策 涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等方面 为2025年首次调整 [1][3] - 政策采用"核心区严控、郊区松绑"差异化策略 外环外限购大幅松绑 力度超过北京 [3][19] - 主要调整包括：外环外不限购套数、单身按家庭执行限购、公积金额度提高、商贷利率统一、房产税减免 [4][5] 限购政策调整 - 符合条件的户籍家庭和社保满1年非户籍家庭在外环外购房不限套数 [4][6] - 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 户籍单身可在外环内购买2套住房 [4][6] - 非户籍单身人士：外环外社保满1年不限套数 外环内社保满3年限购1套 [4][6] - 非户籍多子女家庭持居住证且积分120分+社保满3年 在外环内可购3套住房 [6] 公积金政策优化 - 公积金贷款额度最高上浮15% 多子女家庭首套可叠加计算 最高贷款额度达216万元 [7][8] - 实施"又提又贷"政策 直接缓解购房者首付压力 [7] - 购买二星级及以上绿色建筑住房：首套额度184万元 多子女家庭216万元；二套额度149.5万元 [8] 住房信贷与税收政策 - 商业贷款不再区分首套二套 统一利率水平 [9] - 以100万元贷款30年期计算 按3.05%利率 月供减少220元 [9] - 非户籍家庭首套住房暂免征收房产税 二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [4][5] 市场影响与库存状况 - 外环外为新房供应主力 2025年前7月成交188.31万平方米 占比54.39% [13] - 截至2025年7月末 上海新建商品住宅库存面积733.21万平方米 去化周期13.3个月 [16] - 外环外库存面积561.65万平方米 占比76.6% 去化周期17.6个月 远高于外环内的7.3个月 [16] - 2024年政策调整后市场反应显著：2024年6月新房成交79.89万平方米环比增63.49% 12月达80.79万平方米为近一年新高 [10] - 2025年二季度市场转弱：7月新房成交面积同环比分别下降25.27%和28.48% 平均去化率41%较上月下降9个百分点 [10]