政策动向 - 8月以来多地出台新一轮楼市优化政策 旨在为传统销售旺季“金九银十”预热 [1][2] - 北京于8月8日率先放松调控 以五环为界取消符合条件的家庭在五环外的购房套数限制 被业内视为近年来力度最大的一次优化 [3][4] - 上海于8月25日跟进 政策导向与北京类似 针对外环以外区域放开购房套数限制 并在商贷利率和公积金政策上力度略大于北京 [2][5] - 除京沪外 天津、西安、苏州等城市也在8月发布稳楼市政策 涉及公积金优化、购房补贴、住房“以旧换新”等多方面 [12] 政策背景与目标 - 政策调整源于二季度以来全国楼市出现新情况 新盘去化率下滑 京沪等一线城市郊区库存压力较高 [2] - 北京前7月新房销售套数中五环外占比超80% 二手房五环外成交占比超50% 上海外环外新房库存占全市70% 二手房库存挂牌量占比近40% [4][5][9] - 政策核心目标是“止跌回稳” 通过精准松绑库存集中区域 激活多套房购置需求 挖掘购买力以消化市场库存 [2][5][6] 政策内容细节 - 北京政策包括取消五环外限购套数 扩大公积金贷款支持范围 如全国有1笔已结清公积金贷款记录可认定为首套房 并提高二套房公积金贷款最高额度 [3][4] - 上海政策明确不再区分首套、二套住房商贷利率 完善房产税政策 并对多子女家庭购置首套房的公积金贷款额度支持从192万元提高至216万元 [5] 市场现状与数据 - 前7个月全国各地共出台房地产相关政策超370条 但市场修复进程在下半年有所放缓 [7][8] - 1～7月全国房地产开发投资53580亿元 同比下降12.0% 房屋新开工面积等多项行业指标同比均为下降 [8] - 前7月全国新建商品房销售额4.96万亿元 同比下降6.5% 较2021年18万亿的历史高峰规模明显下降 [8] - 上海新建商品住宅库存面积733.21万平方米 其中外环外库存561.65万平方米 占比76.6% 去化周期17.6个月 [9] 初步效果与展望 - 北京去年“930新政”后 2024年四季度二手房成交量同比增长约60% 显示政策效应明显 [10] - 北京本次新政后 8月9日至22日新建商品住宅成交1504套 环比增长约41% 二手住宅成交6439套 环比增长11% 部分楼盘到访量和带看量显著增加 [10][11] - 业内认为新政在“金九银十”关键节点前发布 有利于楼市止跌回稳 但全面达成目标仍需时间 并需宏观基本面好转支撑 [2][13]