政策核心内容 - 上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，政策自2025年8月26日起施行 [1] - 政策内容包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等 [1] 市场影响分析 - 政策短期内将有效提振外环外市场热度，降低观望情绪，激发潜在购房群体入市积极性 [7] - 政策长期有助于促进城市职住平衡与房地产市场的健康运行 [7] - 外环外购房套数放宽针对市场需求相对不足区域进行精准放松，尤其利好松江、嘉定、青浦等五大新城的外环外区域 [7] - 由于上海外环内新房供应占比高于北京，政策对上海新房市场整体的拉动作用可能弱于北京 [7] - 政策对二手房尤其是外环外二手房的拉动作用可能会强于北京 [7] 限购政策调整 - 上海对单身人士的购房限制成为历史，在沪工作的单身青年人才、新市民等群体在满足社保或个税缴纳年限后可更轻松购房 [7] - 预计单身购房群体的市场活跃度将有所提高，大量单身人士的购房需求将在外环外得到有效满足 [7] 信贷政策优化 - 商业性个人住房贷款利率定价机制优化，明确不再区分首套与二套利率 [8] - 政策转变释放重要信号，未来银行审核房贷将从单一维度转向对客户风险状况等多因素的综合考量，灵活确定每笔贷款利率水平 [8] - 该政策有助于银行优化信贷资源配置，短期内将降低换房群体资金门槛，推动改善性需求释放 [8] 公积金政策优化 - 公积金政策迎来多项优化，包括提高贷款额度、支持提取公积金支付首付款及实现"又提又贷"，显著减轻购房者资金压力 [9] - 上海额外注重对新建绿色建筑住房提供更高比例的贷款支持 [9] - 尽管公积金政策单一作用有限，但预计将与其他政策协同发力，共同推动楼市有序复苏 [9]