项目调规与销售表现 - 中建壹品元启项目于8月初调规后重新启动网签 截至8月26日签约165套 位居北京新盘成交套数榜首 成交面积1.65万㎡ 网签金额8.8亿元 约为拿地金额48.76亿元的18% 成交均价5.33万元/㎡ 约为指导价6.6万元/㎡的81折 [1] - 项目于2024年2月底由中建壹品以48.76亿元竞得地块 8月28日取得预售证 3天后开盘 共19栋楼1052套住宅 但初期网签情况不理想 仅售出零头 [2] - 调规前截至4月原预售证网签数量为66套 成交均价5.35万元/㎡ 4月14日调整设计方案并公示 网签数据清零 6月27日申请变更预售许可证 7月16日重新取得建设工程规划许可证 [3] 规划调整与产品升级 - 调规后项目占地面积4.7公顷 总建筑面积18.31万㎡ 其中地上建面11.77万㎡ 容积率2.5 楼栋数量由19栋增至21栋 总户数由1052户增至1065户 层高由2.93米统一提升至3米以上 部分楼栋超3.1米 户型面积段保持88-168㎡ [9] - 新增南向奇偶阳台、北向挑空平台及设备平台等扩容空间 除开敞阳台外均不计入建筑面积 调整后得房率可能提升 但具体数值及价格变动尚未明确 [11][13] - 项目配置超过8000㎡丙二类库房或地下室 可能搭配出售 [13] 户型设计与功能优化 - 88㎡三居两卫户型配备南侧客厅阳台、主卧飘窗及26.8㎡东区LDK空间 主卧套空间14.7㎡ 含独立家政间和餐厅 但进深超13米 南面宽6.9米 北面宽仅4.9米 北侧次卧宽度仅2米 实用率超85% [16] - 110㎡三居分两类户型：一类为9.1米双开间 客厅侧边飘窗+南向阳台形成270度视野 主卧南向飘窗 另一类为"变异"户型 南北卧室外均设阳台 南次卧为飘窗 客厅无赠送 但功能性更优 含独立家政间及大尺度衣帽间 [30] - 139㎡四叶草户型为10.7米南向三开间 客厅及次卧双跨阳台 主卧飘窗配双台盆主卫 采用中西双厨设计 [30] 公共空间与社区配套 - 调规后项目在2楼南侧新增近100㎡邻里共享中心 原规划已包含户外阅读室、自然科普课堂及户外跑道 小区设北面1大门与西侧出租车站点 东面2大门与下沉庭院及商业配套楼合围 形成地下地上两层会所 延展区域近千㎡ 下沉庭院设9米高飞瀑景观 [33] 市场竞争与开发背景 - 大兴区至少有5个新盘项目配置阳台 竞品包括京玺项目（取证9个月网签去化率仅20%）及兴创黄村项目（配备阳台+风雨连廊+架空层） 大兴新城0003、0011地块开敞阳台进深约1.8米 [36] - 项目开发主体为北京凤河桥北房地产 中建三局旗下中建壹品持股60% 大兴国资旗下兴创置地持股40% 兴创置地总经理王昆任项目公司董事长 原法定代表人田植钊已离任 由刘尚元接替 [36]