行业趋势 - 中国房地产行业已步入存量时代 新增需求大幅萎缩 城镇化率达65.8%逼近发达国家平均水平 [1] - 房地产业增加值占GDP比重从2017年7.9%峰值降至2024年5.6% 下降2.3个百分点 [2] - 房地产开发投资占固定资产投资比重从峰值28%降至2024年17.3% [2] - 社会资金近60%流向科技创新/先进制造业/绿色能源领域 房地产领域资金流入占比不足15% [5] 价格表现 - 2025年Q1全国70城新建商品住宅价格指数同比下降3.7% 二手住宅价格指数同比下降5.2% [2] - 三四线城市房价跌幅明显 部分城市出现两位数下滑 [2] - 一线城市新房价格指数仅下降0.8% 远低于全国平均水平 [5] 供需结构 - 全国商品房待售面积达5.7亿平方米 去化周期长达17个月（健康水平为12个月） [3] - 三四线城市去化周期超过24个月 [3] - 人口连续三年负增长 2024年自然增长率为-1.4‰ [2] - 47%三四线城市未来五年将面临人口萎缩 [2] 区域分化 - 一线及新一线城市凭借产业聚集和人口吸引力保持相对稳定 [5] - 三四线城市投资风险显著增加 [9] 金融环境 - 2025年4月全国首套房贷款平均利率为3.8% 较2023年同期下降0.5个百分点 [5] - 核心城市限购限贷政策未完全放开 [5] 估值水平 - 一线城市房价收入比平均达20倍 二线城市达15倍 远高于国际合理区间3-6倍 [5] 企业动向 - 长实集团自2023年起从内地撤资超720亿元 转向欧美及东南亚市场 [1]