绿城知海棠项目概况 - 绿城在杭州打造第八个海棠系产品知海棠 位于之江南板块首宗不限价宅地 [1] - 项目共18幢住宅 791套可售房源 首开2号楼和4号楼 [4] - 放风价33500元/平方米 为当前之江板块最低价 [6] 项目区位特征 - 项目位于四号浦以南 周边多为农田 属于"开荒盘"性质 [2] - 距离最近地铁站直线2公里 需接驳车 依赖紫之隧道和之江大桥连通未来科技城与滨江 [3] - 周边教育配套包括梧桐居幼儿园 学军小学云栖校区及十三中钱塘风雅中学 [3] 产品设计特点 - 采用之江板块首个架空平台设计 整体抬升32米 首作封闭式阳台 [4] - 童玩区面积达488平方米 层高约8米 配备阅读 绘画 四点半学堂及游戏区 [4] - 户型设置6个面积段(106-164平方米) 首推106/109/128平方米户型 [4] - 106平方米户型实现三房两厅两卫 南向面宽125米 阳台50%面积赠送 [4] - 109平方米为边套三房双阳台 128平方米为四房双阳台 均预留大量储藏空间 [4][5] 市场竞争环境 - 之江核心区新房均价达46719元/平方米 沿江区域去化较慢 [2] - 周边二手房禹洲滨之江挂牌均价36700元/平方米 8月成交均价27200元/平方米 [6] - 同期竞品云涌之江去年首开折扣价33500元/平方米 中签率60%但后续流摇 [7] 销售预期与挑战 - 项目所在板块配套欠缺 可能面临较大销售压力 [1][2] - 绿城品牌加持与产品力升级 有望为板块实现开门红 [7] - 总价门槛335万元(按106平方米计算) 对刚需家庭具有吸引力 [6]