核心观点 - 中金维持中国海外发展盈利预测和跑赢行业评级 上调目标价10%至17.2港元/股 对应0.45倍2025年市净率 较当前股价存在25%上行空间 [1] 财务表现 - 2025年上半年归母净利润86亿元 核心净利润87.8亿元同比下降17.5% 符合市场预期 [2] - 核心归母净利润率维持10.6%双位数水平 中期每股派息0.25港元 派息比率29%与历史水平一致 [2] - 2025年核心利润预测150亿元同比降4.3% 2026年160亿元同比增6.5% [1] - 资产负债率53.7%较2024年末55.8%下降 短期负债占比压降至7.6% [4] - 平均融资成本2.9%处于行业最低区间 [4] 销售与投资 - 上半年合约销售1200亿元同比下滑19% 其中大陆一线城市及香港占比46% [3] - 权益拿地金额401.1亿元 7月单月投资149亿元 累计投资规模行业第一 [3] - 一线城市拿地金额占比64% 通过城市更新和公开市场获取综合型大项目优势突显 [3] - 全年权益投资额可能超1000亿元年初指引 重点关注下半年一线城市大规模城市更新项目 [6] 现金流与负债 - 上半年销售及其他经营回款969亿元 资本支出837亿元 保持经营现金净流入 [4] - 期末在手现金1087亿元 现金短债比4.9倍 较2024年末下降152亿元 [4] - 有息负债规模压降141亿元 与现金下降规模基本匹配 [4] 商业物业运营 - 商业物业收入35.4亿元 其中购物中心收入11.7亿元 [5] - 成熟购物中心出租率96.2% 销售额与客流量分别同比增长6.7%和11% [5] - 首个消费基础设施公募REITs有序推进 可能为资产价值释放提供新空间 [5]