核心观点 - 中金维持中国海外发展跑赢行业评级 上调目标价10%至17.2港元 对应25%上行空间 [1] - 公司2025年上半年业绩符合预期 核心净利润同比下降17.5%但利润率维持双位数 财务保持稳健 投资强度行业领先 [2][3] - 商业物业运营表现亮眼 购物中心销售额及客流量双增长 REITs发行推进可能释放资产价值 [4] 财务表现 - 2025年上半年归母净利润86亿元 核心净利润87.8亿元(同比-17.5%) 核心净利润率10.6% [2] - 中期每股派息0.25港元 派息比率29% [2] - 2025年核心利润预测150亿元(同比-4.3%) 2026年160亿元(同比+6.5%) [1] - 平均融资成本2.9% 处于行业最低区间 [3] - 资产负债率53.7%(较2024年末55.8%下降) 短期负债占比压降至7.6%(2024年末11.8%) [3] 销售与投资 - 上半年合约销售1200亿元(同比-19%) 一线城市及香港占比46% [2] - 权益拿地金额401.1亿元 7月单月投资149亿元 累计投资规模行业第一 [2] - 一线城市拿地金额占比约64% 通过城市更新等渠道获取综合型大项目 [2] - 全年权益投资额可能超过年初指引的1000亿元 [4] 现金流与负债 - 销售及其他经营回款969亿元 资本支出837亿元 保持经营现金净流入 [3] - 期末在手现金1087亿元(现金短债比4.9倍) 较2024年末下降152亿元 [3] - 有息负债规模压降141亿元 [3] 商业物业 - 商业物业收入35.4亿元 其中购物中心收入11.7亿元 [4] - 成熟购物中心出租率96.2% 销售额同比增长6.7% 客流量同比增长11% [4] - 消费基础设施公募REITs发行工作有序推进 [4] 估值水平 - 当前交易于0.36倍2025年市净率 [1] - 目标价对应0.45倍2025年市净率 [1]