核心观点 - 中金维持华润万象生活跑赢行业评级及40港元目标价 对应21倍2025年核心市盈率和6%上行空间 [1] - 公司1H25业绩符合预期 收入85.2亿元同比增长6.5% 核心归母净利润20.1亿元同比增长15.0% [2] - 购物中心业务展现强劲竞争力 零售额同比增长21.1% 同店增速达9.7%显著跑赢行业 [3] - 公司维持全年双位数核心净利润增长指引及经营性现金流对核心净利润一倍覆盖目标 [5] 财务表现 - 1H25核心归母净利润20.1亿元同比增长15.0% 报表归母净利润20.3亿元同比增长7.4% [2] - 预计2025年核心净利润增长15%至40.4亿元 2026年增长11%至45.0亿元 [1] - 中期宣派普通股息0.529元/股和特别股息0.352元/股 基于核心净利润派息比例分别为60%和40% [2] - 当前估值对应20倍2025年核心市盈率和5.1%2025年股息收益率 [1] 购物中心业务 - 1H25在管购物中心零售额同比增长21.1% 其中同店增速达9.7% [3] - 重奢购物中心同店同比增长9.6% 与整体组合基本持平 [3] - 购物中心板块收入实现20%同比增长 毛利率同比提升6.2个百分点至78.7% [3] - 业主端净经营利润率同比提升0.4个百分点至68% [3] - 期内新拓6个第三方项目 持续整合市场 [3] - 125个在营项目中四成以上当地零售额排名第一 八成以上位列前三 [5] 其他业务板块 - 写字楼与社区空间业务收入维持微增或大致持平 [4] - 写字楼出租率环比微升0.5个百分点 社区空间业务毛利率微升0.2个百分点 [4] - 社区空间业务当期收缴率同比提升约0.6个百分点 [4] - 城市空间业务收入同比增长15% 毛利润增长8% [4] 增长前景与现金流 - 项目储备丰富 截至1H25未开业项目75个 预计2025年全年开业14个新项目 [5] - 维持全年双位数核心净利润增长目标 [5] - 维持经营性现金流对核心净利润一倍覆盖目标 1H25覆盖倍数达65% [5] - 良好现金流支持公司延续分红积极性 [5]