产品获批与市场地位 - 华夏凯德商业REIT获得上交所无异议函及证监会注册批复 成为境内首单外资消费REITs 准予募集基金总份额为4亿份 [1] - 基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 该产品标志着中国公募REITs市场国际化与多元化迈出重要一步 [1] - 该REIT是目前唯一涵盖一二线城市优质购物中心资产组合的消费公募REITs [1] 底层资产特征 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 截至2025年3月31日整体出租率约96% [1] - 资产组合聚焦广州长沙等高能级大众消费市场 形成一线与强二线城市互补布局 涵盖成熟社区型购物中心与增长潜力区域型购物中心 [2] - 广州凯德广场·云尚位于白云新城CBD 是区域型购物中心 拥有"双园环绕"特色 紧邻地铁2号线白云公园站 [2][4] - 长沙凯德广场·雨花亭位于雨花区东塘商圈核心 是成熟社区型购物中心 可通过地铁1号线4号线抵达 2027年将与地铁7号线直接连通 [6][8] - 两大购物中心业态品牌丰富 租金收入稳定多元 具备商业空间挖掘与场景营造能力 [10] 行业背景与发展趋势 - 中国公募REITs市场已上市73只产品 发行规模超2000亿元 成为亚洲第一全球第二大REITs市场 [10] - 已上市的9只消费REITs在2025年上半年总收益率（含分红）达43% 居所有资产类型首位 [10] - 中国作为全球第二大消费市场 正经历从规模增长向质量提升转型 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [11] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点 成为资本市场新热点 迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期 [11] 运营管理能力 - 凯德投资在国内18个核心城市管理40多个优质购物中心 资产管理规模超800亿元 平均出租率95%以上 2024年客流同比增长6.2% [12] - 按建筑面积计算一线及强二线城市项目占比87% 开业满五年项目占比95% 具备良好扩募资产储备 [12] - 凯德投资总部位于新加坡 拥有23年REITs管理经验 持有7只不动产投资信托基金和商业信托股份 总市值约380亿新元（截至2025年6月30日） [12] - 旗下5只S-REITs和商业信托约占新加坡所有REITs市值的三分之一 在中国打造了来福士凯德MALL等知名商业品牌 [12] - 公司通过成熟的"融—投—管—退"资管闭环体系 以全周期主动管理持续提升资产价值 [13] 战略定位与发展规划 - 凯德投资采取轻资产模式 通过人民币基金策略打通人民币"PE+REITs"资本循环 实现人民币与美元基金双轮驱动 [10] - 发行公募REITs是深化在华战略布局的重要举措 显示外资投资中国信心 [1] - 公司将全球经验与本土实践深度融合 通过不动产资产管理和创新金融工具服务中国金融创新与实体经济发展需求 [13]