核心财务表现 - 2025年上半年实现营收587.5亿元，同比增长25% [2] - 股东应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后的核心溢利13.8亿元 [2] - 地产开发业务收入454.8亿元，同比增长34.7%，占总营收77.4% [2][3] - 运营及服务业务收入132.7亿元，同比增长1.3%，占总营收22.6% [2][7] 地产开发业务 - 全口径销售额350.1亿元，约90%来自一二线城市 [3] - 结算毛利率仅0.2%，反映近两年销售价格承压影响 [3] - 新增上海、苏州、重庆4幅地块，新增土储24.9万平方米，权益面积18.4万平方米，货值超50亿元 [4] - 总土储2840万平方米，权益土储2113万平方米，未售货值超2000亿元，一二线城市占比超70% [4] - 上半年全国36城交付约4万套房源，交付满意度超90% [4] 运营及服务业务 - 运营业务（商业投资+资产管理）租金收入70.1亿元，同比增长2.5% [8] - 商业投资租金收入55.0亿元，同比增长4.9%，出租率97%，销售额增17%，客流增11% [8] - 逍遥洲资管收入15.1亿元，长租公寓品牌冠寓开业12.7万间，出租率95.6%，租金收入12.4亿元 [8] - 服务业务（物业+智慧营造）收入62.6亿元，同比微增 [9] - 物业管理收入55.3亿元，管理项目约2200个，在管面积4亿平方米，外拓占比60% [9] - 龙湖龙智造收入7亿元，同比增长65%，新增代建面积852万平方米，代建销售额84亿元 [9] 债务与资金管理 - 综合借贷总额1698亿元，较上年末降65.3亿元，较2022年末压降约400亿元 [10] - 净负债率51.2%，现金短债比1.74倍，剔除预收款后资产负债率56.1%，维持"三道红线"绿档 [10] - 在手现金446.7亿元，短债占比15%，外币债务占比14%，掉期比例100% [10] - 银行融资占比87%，境内债券占比8%，境外债券占比5%且2027年后分4年到期 [10] - 2025年计划压降有息负债超300亿元，年底债务规模降至1400亿元左右 [11] - 已全额兑付101亿元境内信用债和35亿元中债征信债务，年内无到期国内债券 [11] 市场策略与展望 - 管理层强调政策刺激对短期市场走势的关键性，中长期看好一二线核心地段韧性 [4] - 投资策略聚焦核心一二线城市，严守财务安全前提下择机获取土地 [4] - 存货去化为重中之重，上半年盘活11个项目，下半年探索多元化盘活方法 [5] - 地产航道利润预计随存货去化和新项目输入逐步修复 [6] - 商业板块下半年计划新开约10座商场，累计开业商场达89座 [8] - 物业板块聚焦50-60个重点城市及高价值业务，缩减低效业务 [9]