核心交易概述 - 青岛海尔开利冷冻设备有限公司拟收购关联方青岛海云联产业发展有限公司的全部股权 评估基准日为2025年6月30日 评估目的为股权收购提供价值参考 [4][6][9] - 采用资产基础法评估股东全部权益价值 评估结论为人民币68,316,905.46元 较账面所有者权益增值5,419.18万元 增值率达383.66% [4][34] - 评估结论有效期自2025年6月30日至2026年6月29日 超过有效期需重新评估 [4][36] 标的公司财务概况 - 截至评估基准日 青岛海云联资产总额8,131.02万元 负债总额6,718.51万元 所有者权益1,412.51万元 [4][8] - 2023年度营业收入1,607.43万元 2024年度降至1,495.77万元 2025年上半年实现收入770.32万元 [8] - 2023年利润总额1,112.85万元 2024年889.72万元 2025年上半年314.17万元 呈下降趋势 [8] 资产构成与评估方法 - 非流动资产占比98.99% 其中投资性房地产账面值8,043.60万元 评估增值5,419.13万元至13,462.73万元 增值主因地价上涨及会计折旧政策差异 [34][35] - 投资性土地账面值2,188.39万元 评估值5,894.63万元 增值169.36% 因早期取得土地基准日地价上涨且评估含耕地占用税 [35] - 采用成本法（房地分估）和收益法（房地合估）双重评估投资性房地产 最终选取成本法结果 [19][26] 重要关联交易披露 - 标的公司投资性房产及土地均出租给收购方青岛海尔开利 租赁合同约定承租方支付建设成本10%即1,467.50万元作为押金 [5][38] - 租赁资产包含场地面积59,811平方米 建筑面积35,000平方米 评估未考虑该租赁事项对价值的影响 [5][38] - 交易双方为同一控制下关联方 均属海尔集团体系内企业 [7][9] 评估方法与假设 - 排除收益法和市场法 因标的为非上市公司且缺乏可比交易案例 专用厂房特性也不适用市场法 [14][16] - 采用持续经营假设 资产按现有用途使用 且假设外部经济环境无重大不利变化 [32][33] - 评估值不含增值税 设备类资产重置成本均按不含税价计算 [18][28]