行业整体趋势 - 物业行业正进入存量市场阶段 行业竞争进一步加剧 对物企提出更高要求 [2] - 物业企业营业收入增速显著持续放缓 已下降至5%以内 2024年百强企业营业收入均值16.05亿元 同比增长3.52% 增速较2023年回落1.04个百分点 [4] - 物企业绩和利润已进入低速增长阶段 预计营收和利润下行趋势仍将延续 [4] - 行业从增量+存量时代转向存量时代 从规模粗放扩张转向精细化运营过程中的结构性调整 [7] - 市场化趋势为物业行业开辟广阔发展空间 行业仍处于黄金发展期 [11] 公司业绩表现 - 滨江服务2025年上半年营业收入20.25亿元 同比增长22.7% 毛利率22.5% 同比下降3.1% 归母净利润2.98亿元 同比增长12.2% [2] - 绿城服务2025年上半年营业收入92.89亿元 同比增长6.1% 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% 营业收入增速较去年同期放缓 [3] - 永升服务2025年上半年营业收入同比增长2.7% 但归母净利润同比下降19.4% 综合毛利率较去年同期下降2.7个百分点 [5] - 物业服务上市公司2024年营业收入均值45.97亿元 同比增长4.01% 增速较2023年下降3.82个百分点 [4] 项目撤场与优化 - 绿城服务2025年上半年退出合同面积1732.8万平方米 其中退出在管项目面积1201.4万平方米 储备项目面积531.4万平方米 截至6月底在管物业规模达5.36亿平方米 [6] - 中海物业2025年上半年退出合同面积约2680万平方米 永升服务退出签约面积1683.7万平方米 在管面积1567.9万平方米 [6] - 2024年百强企业项目留存率96.81% 较2023年下降1.36个百分点 住宅物业换手率从2021年1.7%持续提升至2024年3.3% 净增长1.6个百分点 [6] - 物企主动退出不符合战略方向或难以实现可持续经营的项目或城市 优化在管项目质量 [2][5] 服务价格与成本压力 - 部分城市出现物业费下调 本质是同质化竞争下的价格博弈 [7] - 服务价格下行不是全行业普遍情况 更倾向于区域化表现 [7] - 物业管理成本不断上升 物业费确定后难以稳定上涨 是利润率下降主要原因之一 [9] - 物企面临"增利不增收"问题 利润率下降 [9] 战略调整与应对措施 - 坚持城市深耕战略 优化区域布局 提升核心城市服务密度和运营效能 [7] - 滨江服务坚持"聚焦杭州 深耕长三角 辐射全国"战略 管理项目呈现高密度 高集中度优势 [8] - 通过科技与管理变革提升管理效能 通过"品牌+科技"构建差异化竞争力 [10] - 坚持"平台+生态"战略 通过精细化运营 科技赋能和多元化服务应对挑战 [10] 科技应用与创新 - AI技术在物业管理中的应用成为行业降本增效关键驱动力 [10] - 滨江服务将智慧赋能作为管理升级重要引擎 加大信息化系统建设力度 上半年上线多个核心业务模块数字化工具 探索AI智能化在园区场景落地应用 [10] - 通过创新社区增值服务提高利润率 [10] 市场拓展与竞争 - 绿城服务2025年上半年实现新拓年饱和营收15.2亿元 全年目标完成比例38% [9] - 物管行业增速放缓 市场拓展竞争非常激烈 住宅业态中存量优质项目越来越少 [9] - 传统住宅物管企业纷纷进入非住宅领域 各家企业不断调整外拓策略 [9] - 头部物企规模扩张主要依靠收并购 但项目质量良莠不齐 部分面临亏损 拉低整体盈利水平 [10] 增值服务发展 - 物企积极拓展增值业务 但从业务结构来看所占比例仍然很低 [4] - 永升服务放弃部分低毛利率及可持续性较差业务 以提升运营效率 [5] - 综合毛利率18.6% 虽因主动优化业务结构有所下降 但仍处于行业健康水平 [5]