交易核心模式 - 中国绿发通过线下摘牌方式以底价13.61亿元获得三亚湾新城项目土地[1][7] - 交易采用“配货制”捆绑出让7宗地块包括2块有利润的二类住宅用地2块无收益的安置用地以及3块纯公益公共配套用地[3][5] - 政府以优惠价出让土地核心可开发用地评估价值为28.55亿元实际成交价13.61亿元土地折扣系数为47.66%[8] - 若有竞争报价将按一手0.1%的优惠系数叠加但最终仅中国绿发一家企业报名底价成交板上钉钉[10] 项目财务测算 - 项目预计总收入为63.88亿元政府评估的项目利润率为10%[8] - 开发商通过商品房的利润覆盖拆迁安置及公共配套的全部成本[13] - 土地出让总价为29.61亿元但企业实际支付地价款为13.61亿元[7][8] 项目规划与区域价值 - 项目总占地面积为397.72亩规划为生态社区和回迁安置社区配套有幼儿园社区卫生服务中心等公共建筑[16] - 项目紧邻三亚凤凰机场未来若机场搬迁区域价值将显著提升[16][18] - 中国绿发作为央企其介入将加速桶井片区的城市更新进程[14][18] 行业操作对比 - 三亚模式与广州旧改不同政府负责拆迁房企负责建设通过捆绑出让地块解决复杂需求[10][13] - 三亚土地出让普遍采用捆绑销售模式比常规开发更为复杂[11] - 除中国绿发外华润万科等大型开发商也已入局三亚城市更新市场[20]