业绩表现 - 1H25收入同比增长19.9%至949.2亿元 毛利率同比提升1.8个百分点至24.0% 归母核心净利润同比下降6.6%至100亿元 [1] - 经常性业务收入同比增长2.5% 核心净利润同比增长9.6% 经常性业务贡献核心净利润比重同比提升8.9个百分点至60.2% [1] - 购物中心零售额同比增长20.2% 同店增长9.4% 租金收入同比增长9.9% 经营利润率同比提升1.2个百分点至65.9% [1] 开发销售业务 - 1H25开发销售额同比下降11.5%至1103亿元 克而瑞销售排名保持行业第三 [2] - 结算收入同比增长25.8%至744亿元 结算毛利率同比提升3.2个百分点至15.6% [2] - 开发业务核心净利润同比下降23.8%至39.8亿元 [2] 财务状况 - 扣预负债率同比下降1.4个百分点至56.1% 净负债率上升5.6个百分点至39.2% 现金短贷比为2.0 [2] - 平均融资成本较2024年下降32个基点至2.79% 境内新增平均融资成本为2.50% [2] 大资管业务发展 - 未来3-5年计划发行REITs 300-500亿元 平均每年处置50-100亿元资产 对应租金影响6-7亿元 [2] - 华夏华润商业REIT于2025年3月和7月公告两次扩募计划 底层资产包括昆山万象汇、杭州萧山、沈阳长白、淄博万象汇 [2] 土地获取策略 - 1H25以447亿元拿地成本获取18幅土地 同比增加75% 拿地强度41% [3] - 新增土储面积148万平方米 一二线城市占比100% 公建货值仅占3% [3] 盈利展望 - 维持2025年核心净利润预测244.5亿元 同比下降4% 上调2026年核心净利润预测5%至256.2亿元 同比增长5% [3] - 开发毛利率有望在未来2-3年触底回升 [3] - 目标价上调13%至37港元 对应0.8倍2025年目标市净率 当前交易于0.7倍2025年市净率和4.5%股息收益率 [3]