政策调整内容 - 上海市六部门联合发布房地产政策优化通知 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 自8月26日起施行[1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 具体利率水平根据市场利率定价自律机制要求 结合银行经营状况和客户风险状况等因素合理确定[2] - 存量房贷利率调整延续2024年10月通知 对部分第二套商业性个人住房贷款触发常态化调整 加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30基点以上的可申请调整[2] 银行执行情况 - 至少23家银行上海市分行发布商业性个人住房贷款利率定价机制优化公告 包括国有大行 股份制银行和城商行[1] - 银行提供客户自主申请和银行主动调整两种解决方案 大部分银行自9月1日起接受借款人查询和申请[3] - 上海银行和上海农商行将于9月5日对符合条件的浮动利率贷款主动进行调整 浦发银行上海分行采用两种方式并行[3] 利率计算与影响 - 全国新发放房贷利率平均加点值计算公式为：中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率减去该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值[2] - 2025年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.09% 8月20日最新一期5年期以上LPR为3.5%[2] - 上海存量房贷利率为3.45%的二套房贷款最低可申请降低至3.36% 降幅为9个基点[3] 市场机制分析 - 银行获得自主定价权 可根据自身经营和客户风险状况确定具体利率 有助于优化信贷资源配置和提高风险管理水平[3] - 利率调整不溯及既往 新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30基点[2][3]