行业周期与市场展望 - 房地产市场调整自2021年底开始已持续3年多，预计整个调整周期至少将持续3-5年 [4] - 行业更可能实现“软着陆”，而非类似日本当年的突然崩盘 [8] - 到2025年，房价走势预计为“稳中有降”，通过时间逐步消化泡沫 [12] 市场分化与结构性变化 - 市场分化将加剧，一线城市核心区域因产业经济和人口优势，房价有望保持稳定甚至微涨 [14][15] - 三四线城市因人口流出、库存压力及出生率下降，价格可能维持下行趋势 [15] - “闭眼买房都赚”的时代已结束，需避开供给过剩的郊区和非核心区域 [15] 企业经营与风险 - 负债率过高的公司可能面临被兼并、重组或破产 [6] - 财务稳健的企业才有机会在行业洗牌中存活下来 [6] - 行业龙头公司自2018年起通过谨慎拿地、降低负债、保持现金流等策略进行转型 [10] 政策影响 - 房地产市场受政策影响显著，这一点与日本不同 [17] - 政策层面不断出台利好，如放松限购、降低房贷利率、首付和税费等，以鼓励刚需并降低市场压力 [17] - 住建部已将“让房地产市场止跌回稳”列为2025年的重点任务 [17] 个人投资策略 - 对于自住需求，尤其是一线城市核心地段的优质房产，该买就买，其保值增值潜力更大 [20] - 月供应控制在每月收入的40%以内，保守可降至30%以内，并需保留相当于两年月供的流动资金（例如月供5000元需保留120000元） [20] - 持有多套房产者应重新评估资产配置，建议抛售位置偏远、品质较差的房产，保留核心区域优质资产用于出租以获取净收入 [22]