核心业绩表现 - 1H25收入同比增长25%至587.5亿元 主要受开发结算规模提升驱动 [1] - 归母核心净利润同比下降70.9%至13.8亿元 符合市场预期 [1] - 中期每股派息0.07元 派息比率小幅提升至34.2% [1] 债务结构与融资成本 - 有息负债较2024年末压降65亿元至1,698亿元 [1] - 净负债率和扣预负债率分别下降0.5ppt和1.2ppt至51.2%和56.1% [1] - 经营性物业贷及长租贷较2024年末提升100亿元至930亿元 占比达55% [1] - 融资成本降至3.58% 平均借贷年期提升至10.95年 [1] 运营与服务业务 - 运营业务收入同比增长2.5%至70.1亿元 其中购物中心零售额增17%至402亿元 [2] - 租金收入同比增长5%至55.0亿元 受重点项目装修改造影响 [2] - 服务业务收入基本持平于62.6亿元 在管面积约4亿平米 [2] - 运营及服务业务合计贡献核心净利润约40亿元 [2] 开发业务表现 - 开发结算收入同比增长35%至455亿元 [2] - 结算毛利率约0.2% 显著低于1H24的7.4%和2024全年的6.1% [2] 未来战略方向 - 预计2025年末有息负债再降200亿元至1,450亿元 其中约1,000亿元为经营性物业贷及长租贷 [2] - 信用融资占比继续压降 经营性现金净流入全年预计达100亿元 [2] - 2026年起商场租金收入增速有望正常化 下半年计划开业10座商场（7座重资产+3座轻资产） [3] 盈利预测调整 - 下调2025年核心净利润预测45%至21.79亿元（同比-69%） [3] - 下调2026年核心净利润预测51%至22.96亿元（同比+5%） [3] - 维持目标价11.5港元 对应0.46倍2025年P/B和9%上行空间 [3]