房地产债务周期国际比较 - 中国非金融部门负债率在2021年达到顶峰 与日本1993年及美国2008年房地产泡沫顶峰时相似[2] - 日本非金融部门负债率从1970年至1992年经历20年扩张周期 完整债务周期约65年[3] - 美国通过暴力去杠杆方式实现债务出清 2008-2012年间每年数百家银行及数十家房地产公司倒闭[3] 中国债务结构特征 - 中国家庭部门负债率轨迹与日本高度相似 均经历20-30年扩张后于2021年见顶[4] - 2014-2016年中国非金融部门债务直线飙升 与房地产去库存政策及恒大等企业全国化扩张同步[5] - 2023年推出的三年十万亿化债计划仅为债务延期 并未实质性消化原有债务[4] 政府部门债务影响差异 - 美国公共部门负债率创历史新高 导致国债收益率持续走升及拍卖市场供过于求[5] - 高政府负债率推升通胀压力 因货币超发成为债务解决手段[6] - 美国家庭部门负债率自2008年后持续走低 支撑消费能力持续上升[6] 房地产价格走势分析 - 日本房价从峰值下跌80% 香港1998-2003年间房价平均下跌75%[7] - 中国房价2021年见顶后下行轨迹与日本高度相似 房价收入比已消化一半[7] - 一线城市房价保持坚挺（尤其上海豪宅需验资摇号） 低线城市房价下跌约50%[8] 经济周期运行态势 - 中国经济短周期约3-4年 2022年11月进入修复阶段后低点持续上移[9] - 股市底部拾级而上 A股达3600多点 恒指维持在25000点以上[10] - 当前周期受疫情干扰及政策决心影响 修复轨迹明确但面临去杠杆与稳增长平衡挑战[10]