政策导向转变 - 首次明确支持老旧住房自主更新和原拆原建 标志着政府从大包大揽转向居民主导模式 [2][3] - 拆迁致富时代基本结束 老房更新主导权移交居民 改造替代拆迁成为主流方式 [3][5] - 政策转变源于地方政府债务超52万亿元（人均负担近4万元）及税收公平性考量 [6][7] 自主更新实施机制 - 改造费用由业主共同承担 包括加电梯、翻外立面等项目 政府不再提供资金支持 [8] - 原拆原建不同于动迁 无多余地块出售 全部成本由业主分摊 例如杭州某新村改造总费用5.3亿元中住户承担4.7亿元 [9] - 成本结构包含基础改造费（每户10万-100万元） 增面积费用每平米3.4万元 车位另付22万元（均为成本价无土地费） [9] 房产价值驱动因素演变 - 房产价值从土地特性转向管理特性和人的特性 业主资金能力与共识成为关键因素 [9][17] - 低密度、高业主素质小区更易达成更新共识 产生5%-12%的房价溢价 且溢价可能持续扩大 [14][16][17] - 高密度、产权复杂小区易陷入更新困境 导致房产加速贬值甚至沦为负资产 [10][15] 社区更新实践挑战 - 资金筹集与观念统一是核心难题 普通社区难以复制高校社区（如浙江工业大学教师群体）的高共识与高支付能力 [11][12] - 电梯更换、业委会运作、大修计划等细节直接影响房产价值 需作为二手房评估关键指标 [19][21] - 老旧小区未来仅剩自住或出租两条路径 房产价值完全取决于业主集体行动能力 [22][23] 行业长期影响 - 住宅设计年限50年与部件寿命25年存在错配 缺乏维护的房产将面临价值衰减 [9] - 二手房市场进入"达尔文时代" 社区分化加剧 优质管理社区与缺乏更新社区价差持续扩大 [15][23] - 房产从静态资产转变为需持续养护的"有机生命体" 可能转化为持续消耗资金的不良资产 [19]