楼市供需结构变化 - 全国房屋存量达6亿套 每年新增供应量超过1400万套 远超出实际需求水平 [2] - 三四线城市空置率超过20% 一线城市老破小房产滞销与新楼盘持续开发形成结构性矛盾 [2] - 房屋属性从投资资产转变为库存负担 房地产行业面临去库存压力 [2] 人口与需求结构转变 - 结婚率持续下降与出生率创历史新低 直接冲击改善型住房需求 [4] - 00后群体婚育意愿降低 传统以家庭扩张为驱动的换房需求根基动摇 [4] - 一线城市房价收入比超过20倍 普通家庭需不吃不喝20年才能购房 [4] 购买力与资金支撑弱化 - 居民收入增长停滞甚至下降 月供偿还能力显著减弱 [4] - "六个钱包"购房模式难以为继 家庭储蓄支撑作用消退 [4] - 广州房价进入全球前十但本地收入水平停滞 购买力与房价严重背离 [4] 市场预期与信心转变 - 购房者普遍存在房价下跌 烂尾风险 流动性锁定的担忧心理 [6] - "买涨不买跌"预期机制失效 投资客撤离与刚需观望形成负反馈循环 [6] - 三四线城市面临阴跌与流动性枯竭 一线城市核心区仅能维持价格而非上涨 [6] 行业发展趋势与投资策略 - 2025年成为多套房产持有者特别是非核心地段资产的止损窗口期 [9] - 房产投资需重点关注人口流入区域与稳定收入群体 规避三四线 远郊及老破小资产 [9] - 房地产从投资品回归消费属性 建议配置灵活保值资产与自我能力提升 [9]