核心观点 - 龙湖集团通过提前布局债务优化策略 用三年时间压降有息负债超400亿元 成功穿越行业调整周期并树立高质量转型标杆 [1][2] - 公司构建以低杠杆、强运营、正现金流为核心的发展模式 为房地产行业提供可复制的转型路径 [1][10] 财务业绩表现 - 2025年上半年实现营业收入587.5亿元 同比增长25.4% 公司拥有人应占溢利32.2亿元 [1] - 有息负债较2024年底压降65.3亿元 净负债率降至51.2% 三道红线指标维持绿档 [1] - 期末在手现金446.7亿元 全集团含资本性支出的经营性现金流超20亿元净流入 [3] 债务优化成果 - 三年累计压降有息负债超400亿元 预计到2025年底再降200亿元 实现三年半降债超600亿元 [2] - 有息负债规模降至1698亿元 其中经营性物业贷及长租贷占比55% 公开市场直接融资占比13% [3] - 预计2025年底有息负债余额降至1450亿元左右 未来每年净减少不超过100亿元 [1] 债务结构优化 - 平均融资成本降至3.58% 较2024年下降42个基点 创历史新低 [6] - 平均合同借贷年期拉长至10.95年 短期债务占比降至15.1% [6] - 银行融资占比达87% 公开市场直接融资仅占13% [6] - 外币债务占比降至14.0% 其中100%外债已做掉期对冲 [6] 经营性物业贷突破 - 2025年上半年经营性物业贷净增近100亿元 [7] - 期末经营性物业贷及长租贷达872亿元 [7] - 预计2025年底经营性物业贷和长租贷接近1000亿元 [7] 偿付能力表现 - 2025年以来累计兑付债券本息约145亿元 年内到期债券已全部偿还完毕 [8] - 境内信用债余额仅剩44亿元 2026年到期36亿元 2027年到期8亿元 [9] - 坚守不展期、不逾期的财务铁律 [8] 行业背景 - 自2020年起房企出现债务违约 2022年达到44家 目前全国共有77家房企发生债务违约 [2] - 行业经历深度调整 众多房企面临财务安全风险 [2] 未来债务管理策略 - 保持负债规模稳步有序下降 坚决不展期不逾期 [9] - 优化融资结构 加大长期债务 控制短期债务占比 [9] - 逐渐减少外币债务 保持100%掉期对冲 [9] - 2026年及以后债务铺排已经明确 [9]