行业政策环境 - 2025年物业管理行业在政策驱动下迎来深刻变革，政策组合拳密集出台，聚焦解决公共收益不透明、服务履约不到位等行业问题，并通过激活存量市场、拓展服务边界为行业高质量发展指明方向 [1] - 中央及地方层面持续推进“好房子”建设，并同步推动物业“好服务”，各地政策主要聚焦提升服务公示率、服务履约率及降低服务投诉率 [32][33] - 在政策持续驱动下，行业将持续深化服务品质提升行动，推动服务能级跃升 [33] 管理规模与项目汰换 - 2025年上半年，披露在管面积的53家上市物企总在管面积约77.9亿平方米，同比增长3.8%，增速较去年同期下滑5.3个百分点 [2] - 头部物企持续退出低质低效项目是规模增速下滑的原因之一，物企主动退出项目管理呈现常态化，例如中海物业退盘面积达2680万平方米，永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目也超过千万平方米 [5][6] - 部分企业采取“边拓边退”策略调整业务布局，例如中海物业退出面积约为新增面积的84%，金科服务退出面积是新增面积的3.6倍 [6] - 受持续退出项目影响，2025年上半年第三方在管面积占比有所下滑，在披露完整数据的29家上市物企中，来自独立第三方的在管面积占比约为65.0%，较去年同期下降0.4个百分点 [9] 收入结构与盈利能力 - 2025年上半年，63家上市物企营收总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5个百分点 [13] - 基础物业服务的主业地位进一步凸显，其收入占比较去年同期提升2.4个百分点至72.4%，而社区增值服务和非业主增值服务占比则分别下降0.7个百分点和1.5个百分点 [15] - 45家上市物管企业基础物业服务营收总额达946.1亿元，同比增长8.1% [18] - 行业毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%，主要受居民物业费降价诉求及人力成本上涨影响 [22] - 行业净利率同比提升1.0个百分点，升至7.2%，净利润均值同比增长20%，主要因企业资产减值影响逐步减弱 [25] 现金流状况与管理 - 2025年上半年，63家上市物企现金及现金等价物总额降至937.9亿元，同比下降5.1%，行业整体现金流压力依然显著 [28] - 加强现金流管理已成为行业共识，企业纷纷通过降低关联交易风险、实施以资抵债、提高预缴比例、强化欠款催收等举措持续改善现金流状况 [31] 企业应对策略与行业展望 - 企业应对策略清晰，坚定聚焦主业，主动退出低质低效项目，集中资源布局高能级城市、优质赛道与核心客户群体 [33] - 随着行业环境持续净化，具备优质服务能力与良好品牌口碑的企业将赢得更广阔的发展空间 [1]