市场近期表现 - 公募REITs市场止跌回升，9月4日中证REITs全收益指数上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT单日涨幅达3.1% [1][2] - 市场在上周（8月25日至8月29日）已开始回暖，中证REITs全收益指数上涨1.06%至1073.33点 [1][2] - 市场内部出现分化，上周产权类REITs上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] 年内整体收益 - 截至9月4日，在2025年1月1日前上市的58只REITs中，有54只年内获得正收益 [3] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超过50%，另有4只REITs（华夏大悦城商业REIT、博时津开产园REIT、华夏首创奥莱REIT、中金印力消费REIT）涨幅均超过40% [3] - 共有19只REITs涨幅在20%-40%之间，40只REITs涨幅超过10% [3] 短期市场压力 - 近期权益市场情绪高涨导致REITs市场流动性减弱，指数回调幅度较大 [4] - 近60个交易日内，47只公募REITs收益为负，其中4只（华安百联消费REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT）跌幅超过10% [4] 底层资产基本面 - 2025年上半年，具备可比数据的REITs样本整体营收同比微增0.6%，但净利润同比下滑7.5% [6] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比降幅达26.0%，致使平均现金流分派率降至2.36%，同比下降50个基点 [6] - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加，而产业园和能源类资产基本面弱化 [6] 配置机会与建议 - 若后续市场风险偏好降低，将有利于支撑REITs市场平稳修复 [1][8] - 建议关注基本面预期及韧性较强的板块，如保租房、消费、市政环保的低吸机会，以及基本面边际企稳的仓储和高速项目 [1][8] - 公募REITs适合长期持有，因其每年需将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，投资者可根据未来分红预期评估其价值 [9]