专项债支持保障房收储政策进展 - 全国已落地537个专项债收储项目 专项债使用规模1466亿元 其中收购存量商品房项目仅18个占比不足4% [1] 定价机制探索 - 重置成本法被西安 福州等城市采用 保障房配售价格锚定同地段商品房价格5折左右 [2] - 市场比较法被杭州 广州等城市采用 按市场价或"土地成本+建安成本"定价 [2] - 两类定价机制均存在弊端 重置成本法难以覆盖房企债务 市场比较法与保障房配售价格限制产生冲突 [3] - 专家建议采用"区间定价+动态调整"模式 参考近期均价设置浮动区间 [3] 收益率提升路径 - 重点50城租金回报率仅2.06% 低于地方政府专项债平均发行利率2.29% [4] - 浙江部分项目通过配套商业租赁和停车位收费 使综合收益率提升至3%以上 [4] - 杭州上城区项目通过引入专业运营商 采用"基础租金+增值服务分成"模式 [4] - 跨区域"肥瘦搭配"模式将核心区高收益保障房与周边县域项目整合 提升整体收益率 [5] 融资机制创新 - 建议建立"特别国债+专项债+再贷款"多维融资机制 发行30年期特别国债作为主要资金 [6] - 提出"债贷组合"优化思路 专项债用于项目资本金 配合央行低成本贷款补充债务资金 [7] - 建议给予地方政府调整收购比例权限 结合存量土地资源运用与市场稳定两大战略任务 [7] 资产退出机制 - 大力发展保障房REITs 优化发行条件 适当降低出租率和收益率门槛 [6] - 通过REITs实现资金退出 解决地方政府"不敢收 收不起"困境 [6]