核心观点 - 高盛维持新鸿基地产买入评级 目标价从104港元下调至96港元 因公司将持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [1] 财务表现 - 下半财年每股基础盈利3.93港元 按半年增长9% 同比降11% 较高盛预期低7% [1] - 收入较高盛预期低24% 主要因物业发展入账及其他非物业业务低于预期 [1] - 物业发展收入较高盛预测低39% 因香港及内地市场入账低于预期 [2] - EBIT高于高盛预期 归因于内地业务较高的利润率 [2] 盈利预测调整 - 2026至2028财年每股基础盈利预测分别下调14% 12%及2% [2] - 2026财年物业发展利润率预测为13% 2027财年恢复至15% 2028财年恢复至18% [2] - 盈利预测调整基于下半财年业绩 管理层指引及最新入账计划 [2] 股息预测 - 2026财年股息预测同比降4% 2027至2028财年以每年4%速度增长 [1] - 2026至2028财年股息预测分别下调4% 下调3%及上调3% [2] - 未来三年平均派息比率约49% 过去五年平均约52% 管理层重申股息派发比率上限为50% [2] 估值与评级 - 基于市账率对资产收益率/净资产收益率的12个月目标价下调8% 从104港元降至96港元 [1] - 维持买入评级 因认为公司将持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [1] 行业展望 - 物业发展利润率预计逐步恢复 受惠于行业触底回升 [2]