核心财务表现 - 2025财年核心盈利219亿港元 同比增长1% [1] - 香港物业发展利润率大幅下降至12% 低于去年26% [1] - 瑞银略微下调2026至2027财年盈利预测1%至4% [1] 香港业务表现 - 香港应占总租金收入同比下降3% [1] - 办公室租金下降5% 零售租金下降3% [1] - 租金调整仍为负数 零售为低单位数 办公室为高单位数 [1] 内地业务表现 - 内地租金收入同比下降3% [1] - 办公室及零售板块均下跌2%至3% [1] - 自6月以来内地租户销售显示强劲复苏势头 [1] - 复苏得益于老铺黄金开业及上海IFC商场奢侈品租户扩张 [1] 投资评级与目标价 - 瑞银维持目标价96港元 [1] - 目标价基于每股资产净值189港元的50%折让 [1] - 评级维持"买入" [1]