广州楼市现房销售趋势 - 广州商品住宅可售库存现房占比达51.3% 首次超过期房的48.7% 总库存为1447万㎡ 其中现房742万㎡ 期房705万㎡ [3] - 全国商品房现房销售面积达1.63亿㎡ 同比增长12.5% 期房销售面积同比下降10.6%至2.96亿㎡ 现房销售占比提升至35.5% 较2024年增加4.7个百分点 [3] - 现房库存增长主因包括开发商拿地减少导致期房供应下滑 以及项目去化周期拉长被动转为现房 [3] 现房销售优势与市场现状 - 现房销售规避烂尾、货不对板、交付延期等风险 提供"所见即所得"的确定性 降低购房者风险 [3] - 现房项目覆盖广州全域 中心城区如天河区天河源筑、珠江花城 黄埔区保利翔龙天汇 海珠区湖光悦色等项目可实现"即买即住" [4] - 现房节约购房者等待期房交付的居住成本 但部分期房凭借地段、户型或价格优势仍具销售竞争力 [4] 预售制改革与政策动向 - 现行预售制下购房者需在房屋未建成时偿还按揭 广州在售期房多需至2027-2028年交付 [5] - 需建立更均衡的风险分担机制 期房模式风险由购房者承担 现房模式将风险转移给开发商 [5] - 住建部提出改革房地产开发销售基础制度 现房库存过半为预售制改革提供转圜空间 [5] - 河南信阳成为全国首个全面推行现房销售城市 全国超30省份已出台现房销售相关政策 [6] 开发商应对与市场建议 - 开发商需转变期房销售逻辑 注重购房体验兑现而非预期描绘 前置实景配套如会所、车库 [6] - 广州一手住宅可售面积1421万㎡（近12万套） 去化周期21.1个月 建议在现房库存大的区域试点现房销售地块 [6] - 推行现房销售需配套政策支持 包括降低开发贷利率、适度降低地价以缓解房企资金压力 因开发周期延长至2-3年且无销售回款 [5][6]