土地财政转型背景 - 过去二十年中国公共服务价格极低，居民电价低于国际均价60%，自来水价格位于全球最低10%，大学学费维持在4000-5000元，地铁票价3元全程，公交1元，这些低价格由土地财政隐形补贴维持[1] - 地方政府通过卖地获得巨额收入，并向水电交通教育等领域进行转移支付，从而维持低公共服务价格，每卖出一套房子即为此福利买单[1] - 全国土地出让收入从2021年的8.7万亿元预计降至2024年的不足3万亿元，蒸发近6万亿元，扣除成本后净财政收入锐减超过2万亿元[3] 公共服务价格变化趋势 - 土地收入锐减导致各地开始开源，全国多地公交车取消老年免费卡，地铁票价酝酿调整，大学学费一夜上涨30%，五千元时代终结[1] - 水费、电费、燃气费听证会频频召开，多年不涨的神话正在破灭，标志着低房价补贴高福利的时代结束[1] - 公共服务正从补贴时代走向效率时代，价格将更透明但也更贵，服务更市场化但也更现实，普惠式补贴将越来越少[4] 房地产行业定位转变 - 房地产行业正在从经济引擎转变为基础行业，国家政策目标并非房价反弹而是软着陆[4] - 行业普涨信仰将破灭，不是所有房子都能升值，但公共服务成本上升将是普遍趋势[7] - 土地财政的退场意味着一个更加真实和挑战时代的开始，曾经享受的低价便利是以房价为隐藏税基的补贴红利[8] 城市发展与财政健康度 - 未来能维持优质公共服务的城市，必然是产业强劲、税收稳健的城市，选择此类城市生活即选择抗风险能力[8] - 公共服务系统从被土地财政托起转变为需要自己呼吸，财政结构转型是必然趋势[3][4]