政策调整核心内容 - 北京、上海、深圳三个一线城市在8月份相继调整楼市政策，共同点是收缩限购政策空间，例如京沪深三地户籍居民家庭在外围区域（北京五环外、上海外环外、深圳原特区外和罗湖区）购买住房不限套数 [1] - 深圳政策调整略超预期，具体表现为限购范围大幅度收窄（罗湖区退出限购）、限购人群历史性放宽（取消去年9月30日新政中对家庭和社保年限的部分限制）、单身人士购房条件比照家庭执行从而增加可购套数 [1] - 深圳放开企事业单位购房限制，在新限购区域内，满足设立年限满1年、累计缴税达100万元、员工10名及以上的企业可购房且不受套数限制，同时在利率定价机制上不再区分首套和二套住房 [1] 深圳政策调整的背景与原因 - 深圳楼市调整幅度较大，二手住房价格从2021年5月开始下跌，持续4年多，整体下跌，7月份单月下跌0.9%，位列70城跌幅榜前十 [2] - 深圳在供地、开工、投资方面的跌幅比京沪更大，未进入今年上半年土地出让金前20城市名单 [2] - 深圳外围区域在“十三五”到“十四五”期间供地规模占比达70%以上，目前新房去化周期长、价格下跌幅度大，形成价格下跌、预期观望及新二手房相互竞价踩踏的非理性局面，许多区域房价相比高峰期下跌40%-50% [2] 政策目标与预期影响 - 政策调整旨在释放“看好未来”的需求，部分人群可能认为房价已触底探底，从而缓解当前市场的非理性局面 [2] - 通过吸引外地人群（如珠三角、广东其他城市及外省人群）来深购房，提高深圳的人口集中度和集聚度，以发挥深圳作为都市圈核心在楼市稳定、投资稳定及经济稳定方面的作用 [3] - 政策基调转向稳定核心城市，期望通过人口集中度高、就业机会多、无房户多等优势，结合房价调整、资格松绑和成本降低，夯实一线城市量价稳定性，这对“金九银十”及全年楼市稳定至关重要 [3] - 重点城市楼市的止跌回稳与行业积累问题、自身动力修复及经济基本面夯实密切相关，市场在经过近4年调整后预计将进入探底企稳阶段 [3]